Un negocio de alquiler (ing. bienes raíces con arrendatario) es una propiedad gravada con un contrato de arrendamiento [1] . En algunas fuentes, se encuentra la redacción Negocio de alquiler listo o GAB. En la mayoría de los casos, en el mundo de los negocios, este concepto es aplicable a los bienes raíces comerciales , lo que nos permite considerar a GAB como un local comercial no residencial con un inquilino. Salones de belleza, centros médicos, tiendas de ropa, HoReCa , tiendas de comestibles pueden actuar como inquilinos.
Según varios expertos, un negocio de alquiler listo para usar es una de las áreas más prometedoras para invertir en bienes raíces [2] . A fines de 2019, la participación de la inversión en bienes raíces comerciales ascendió al 47% de la inversión total en bienes raíces y las ventas de espacios comerciales se duplicaron.
En comparación con el inestable mercado de alquiler residencial, el mercado comercial tiene una mayor rentabilidad y no requiere la intervención operativa del inversor. [3] Los expertos en inversiones y los analistas de mercado clasifican a GAB como un ingreso estable pasivo sin mucho riesgo. Si el negocio no genera los dividendos esperados, se puede vender y devolver el monto de la inversión.
El retorno de la inversión se estima en 15-19% anual y el período de recuperación es de 7-12 años. El umbral para ingresar al GAB comienza desde 15-20 millones de rublos. Por este dinero, puede recoger un objeto pequeño con un inquilino de red estable. Otras fuentes dan una cifra de 8-10 millones de rublos, al obtener un préstamo hipotecario, de 4 millones de rublos (1,11).
Para inversiones en el negocio de alquiler, los objetos con contratos de arrendamiento a largo plazo (5-15 años) son los más preferibles, en los que se indican cuidadosamente todas las condiciones, que incluyen: indexación anual, procedimiento de pago, tasa de alquiler, etc. Un contrato a largo plazo le brinda al propietario de GAB la estabilidad de los recibos de efectivo, la capacidad de predecir sus flujos financieros y determinar el período de recuperación del objeto.
Entre los riesgos asociados con la compra de una propiedad con un contrato de arrendamiento adjunto, los expertos mencionan los riesgos de impugnar la transacción de compraventa, reclamar la propiedad al comprador, la falta de confiabilidad del arrendatario o del vendedor. Antes de firmar un contrato para la compra de GAB, se recomienda verificar [4] :
con respecto al vendedor:
en relación con el arrendatario con el que se celebra el contrato de arrendamiento [4] :
Para verificar la estabilidad e integridad financiera, también se recomienda obtener un certificado de no deuda tributaria y verificar el historial crediticio del inquilino.
El costo inicial de adquirir bienes raíces comerciales difícilmente puede llamarse pequeño. Cualquier inversor en primer lugar en tales condiciones estará interesado en el período de recuperación de los objetos GAB. Este es un valor que dependerá directamente de la ubicación, la confiabilidad del inquilino, la inflación, los impuestos y los gastos generales. Los principiantes intentan encontrar objetos con una amortización de hasta 6-8 años, pero los analistas miran el mercado con más seriedad y consideran que las propuestas con una amortización de unos 10 años son efectivas. Un ejemplo de un método simplificado para calcular la tasa de recuperación: está interesado en una habitación con un inquilino " Pyaterochka " en una zona residencial de Moscú.
En este caso, el plazo de amortización, sin indexación, será: 50.000.000 / 6.000.000 = 8 años y 4 meses. Es durante este período que el inversor devolverá completamente su inversión. El retorno de la inversión de esta propiedad es del 12%. En este cálculo, 2 factores importantes no se tienen en cuenta a la vez:
Como resultado, si el inversionista decide vender después de 8 años y 4 meses, teniendo en cuenta la indexación de ocho veces del 5%, la tasa de alquiler mensual ya será de 703,550 rublos, y el objeto en sí, con el mismo reembolso. de 8 años y 4 meses, costará ya no 50 000 000, sino 70 355 000. En este caso, el retorno de la inversión en GAB no será del 12 %, sino del 19,4 % anual. El precio de venta real puede ser mayor, porque este ejemplo no tiene en cuenta el crecimiento de las tarifas de alquiler y la demanda de GAB. Estos factores pueden aumentar el rendimiento final de la inversión y las ventas. Al mismo tiempo, no es necesario esperar 8 años para la reventa. Los inversores experimentados suelen vender un negocio después de 2 o 3 años, después de varias indexaciones. Para una evaluación más precisa, incluso antes de la compra, debe, con la ayuda de expertos o de forma independiente, hacer un análisis detallado de la ganancia y todos los costos posibles para un objeto en particular (reparación, remodelación, acuerdo con la empresa administradora, etc.). ).
La mayor ganancia la traerán los objetos rentables ubicados en ubicaciones exitosas, con buen tráfico e infraestructura [4] . El comercio callejero más popular .
Es habitual considerar los objetos en los que se ha celebrado un acuerdo con los siguientes tipos de inquilinos [5] como más fiables, estables y rentables :