Burbuja inmobiliaria
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Una burbuja inmobiliaria es un tipo de burbuja económica que se produce en el mercado inmobiliario y suele seguir a un boom inmobiliario. Un auge inmobiliario es un aumento rápido de los precios de mercado de los bienes inmuebles, en particular de la vivienda, hasta que alcanzan un nivel insostenible y luego caen. Las escuelas de pensamiento económico
responden de diferentes maneras a las preguntas sobre si las burbujas inmobiliarias pueden detectarse y prevenirse, y si tienen implicaciones macroeconómicas más amplias .
Las burbujas inmobiliarias tienen un mayor impacto en la economía que las burbujas bursátiles. Históricamente, las caídas del precio de las acciones ocurren en promedio cada 13 años, duran 2,5 años y dan como resultado una pérdida del PIB de alrededor del 4 por ciento. Los picos de los precios de la vivienda son menos frecuentes, pero duran casi el doble y provocan el doble de pérdidas de producción (FMI, Perspectivas de la economía mundial, 2003). Un reciente estudio piloto de laboratorio [2] también muestra que, en comparación con los mercados financieros, los mercados inmobiliarios tienen periodos de auge y caída más prolongados. Los precios están cayendo más lentamente porque el mercado inmobiliario es menos líquido.
La crisis financiera de 2007-2008 estuvo asociada al estallido de las burbujas inmobiliarias que surgieron en diferentes países en la década de 2000 [3] .
Signos de burbujas
- disponibilidad financiera. Se mide por el valor de los bienes inmuebles al valor del PIB . Puede determinarse para un territorio separado tomado como un costo para el ingreso de la población.
- El monto de los pagos de la hipoteca . Se mide por la participación de los pagos de la hipoteca en el ingreso de la población.
- Tasa de alquiler . Se define como la tasa de alquiler al valor de la casa.
- Rentabilidad de la construcción. Definido como beneficio a costos.
Razones
La burbuja inmobiliaria surgió por las siguientes razones:
Factores de oferta :
- Restricciones legislativas de construcción. Si el legislador limita el tamaño de la construcción, se produce una disminución de la oferta en el mercado y una disminución de la liquidez del mercado inmobiliario. En la ciudad de Nueva York , Estados Unidos , existe un límite en el número de pisos de un edificio llamado zonificación. Cada zona permite una cierta altura de edificios, lo que limita la densidad de vida en la zona.
- Restricciones de construcción independiente. En el caso de colusión/monopolio de promotores, existe una limitación deliberada del volumen de construcción. Se cree que esta razón es uno de los factores detrás de la subida explosiva de los precios en Moscú .
- Restricciones naturales de construcción. Las restricciones territoriales son una causa frecuente de aumento de precios, especialmente en los centros de las grandes ciudades.
- Expectativa de rentabilidad por parte de los vendedores. Los propietarios de inmuebles, con precios al alza, esperan una mayor valorización de los inmuebles como objeto de inversión.
Factores de demanda :
- Un aumento significativo de los ingresos reales de la población. Como resultado del crecimiento económico, las clases más ricas están comenzando a invertir en bienes raíces. Se cree que esta razón es uno de los factores detrás de la subida explosiva de los precios en Moscú .
- Desarrollo hipotecario . Conduce a un aumento de la asequibilidad de la vivienda para grandes segmentos de la población; en los países desarrollados, la demanda hipotecaria es predominante. Las fluctuaciones de los tipos de interés hipotecarios afectan fuertemente a este componente de la demanda.
- La salida de fondos de los inversores del mercado de capitales al mercado inmobiliario. Con una disminución en la rentabilidad del mercado de capitales, hay una salida de fondos al mercado inmobiliario. Una tendencia similar surgió en Estados Unidos tras el pinchazo de la burbuja de Internet , cuando se empezaron a invertir importantes fondos en la adquisición de inmuebles.
- Demanda excesiva . En el caso de una serie de razones, surge una excitación inadecuada e irrazonable. Un ejemplo es la Crisis de Florida de la década de 1920 .
- Migración de la población .
Predicción de explosión de burbujas
Al igual que con todo tipo de burbujas económicas, existe controversia sobre si una burbuja inmobiliaria puede detectarse o predecirse y luego posiblemente prevenirse. A pesar de que los indicadores del mercado inmobiliario , que indican su sobrecalentamiento , se han elaborado durante mucho tiempo, no es posible predecir el momento del pinchazo de la burbuja. La principal razón que impide la predicción es la inercia de las expectativas de los vendedores con respecto a la rentabilidad . Como resultado, el ajuste a menudo se hace a expensas del componente inflacionario , sin que los precios nominales caigan. Sin embargo, la crisis de la década de 1990 en Japón era esperable y provocó una caída significativa de los precios en términos nominales y reales durante 14 años consecutivos.
Notas
- ↑ Definición de una burbuja inmobiliaria: americanmonetaryassociation.org , americanmonetaryassociation.org ( 4 de agosto de 2012). Archivado desde el original el 17 de junio de 2019. Consultado el 21 de mayo de 2020.
- ↑ Ikromov, Nuridding y Abdullah Yavas, 2012a, "Características de los activos y períodos de auge y caída: un estudio experimental". Economía Inmobiliaria . 40, 508-535.
- ^ Bill Clinton y la burbuja inmobiliaria , Washington Post (28 de mayo de 2009). Archivado desde el original el 4 de junio de 2016. Consultado el 22 de septiembre de 2011.