Las sociedades de construcción (sociedades de construcción, Baugenossenschaften, asociaciones de construcción) tienen como tarea ayudar a satisfacer las necesidades de vivienda de la población gastando capital en la construcción de edificios nuevos o en la mejora de edificios antiguos. Bajo esta definición caben tanto las sociedades de construcción que satisfacen las necesidades de vivienda de sus propios miembros gastando para el propósito especificado el capital formado por los ahorros, como las sociedades anónimas de construcción de viviendas del tipo moderno, que, persiguiendo fines puramente especulativos, satisfacen las necesidades de vivienda de los que pagan mejor por el dinero gastado en estas empresas de capital. Hasta hace poco sólo existían Empresas Constructoras de primera categoría. Su patria es Inglaterra .
Su prototipo apareció a finales del siglo XVIII. en Birmingham , donde se realizó la primera experiencia de adquirir un terreno sobre las aportaciones de los miembros de una sociedad para la construcción de edificios en el mismo, que pasó a ser propiedad de sus miembros. Esta sociedad en sí se dedicaba a la construcción de edificios. La sociedad de construcción escocesa, que surgió en Kirkudrit en 1815 , dio un impulso significativo al desarrollo de las sociedades S. basadas en el comienzo de la asistencia mutua . Sirvió como prototipo para una serie de asociaciones que se fijaron el objetivo de ayudar a cada uno. de sus miembros adquieren una casa especial. La cola se determinaba por sorteo. Al principio, dicha asociación incluía personas que perseguían un objetivo: comprar una casa a través de contribuciones periódicas constantes (generalmente mensuales). Con el transcurso del tiempo, se formaron dos categorías en la membresía: depositantes y prestatarios, es decir, personas que desean colocar rentablemente sus pequeños ahorros a un interés superior al permitido por la ley.
Todas estas sociedades estaban formadas por un número precisamente definido de miembros, tenían el carácter de reciprocidad y se creaban por un período de tiempo determinado. Son las denominadas Sociedades en extinción. El Act of Benefit Building Societies, 1836 , permitió por primera vez la formación de sociedades con el fin de ayudar a sus miembros a adquirir casas con un capital consistente en sus acciones (no más de 150 libras esterlinas), formado por contribuciones periódicas (no más de 20 chelines). .). Extendiendo el efecto de la ley de sociedades de socorro mutuo a las sociedades S., la ley de 1836 también estableció para ellas la obligatoriedad del registro, asociado a la adquisición de privilegios especiales, pero no se les reconocían los derechos de persona jurídica. La responsabilidad de los miembros sigue siendo ilimitada. Tampoco tenían derecho a hacer préstamos. La ausencia de tablas matemáticas adecuadas para determinar en un momento dado la relación entre el monto de los recibos periódicos de los miembros y el dinero que se les presta, el pago a los depositantes de un interés desproporcionadamente alto que no estaba justificado por el tamaño establecido del reembolso anual de la cantidad ocupada por el socio, la construcción de todo el plan de negocios de las empresas sobre las premisas continuas y rentables de su capital tuvo como resultado el desorden de los asuntos de estas sociedades, y en algunos casos incluso el colapso total. Debido a la acumulación de atrasos y la importancia de las pérdidas, las acciones no pudieron alcanzar su tamaño total para el período esperado de existencia de esta empresa. Esto obligó a los socios a contribuir a la formación de la acción por un período de tiempo más prolongado y, por lo tanto, a incurrir en mayores sacrificios materiales. Tal orden anormal de cosas resultó principalmente de la falta de medios de la sociedad en los primeros años después de su establecimiento, y de su desproporcionada abundancia en los últimos años de su existencia. La eliminación de esta deficiencia requería el permiso de las sociedades para concluir préstamos de no miembros. Tal derecho les fue reconocido por la decisión del Lord Canciller en 1869. La ley de 1874 permitió a las sociedades concluir préstamos mediante la emisión de acciones, redimibles según el estado de efectivo libre. Se introdujo la responsabilidad limitada de los miembros. Esta ley prevé la organización de sociedades no solo temporales, sino también permanentes.
Las sociedades de construcción permanentes comenzaron a surgir ya en la década de 1840 y reemplazaron gradualmente a las temporales. En primer lugar, el cierre obligatorio de las sociedades temporales tras la satisfacción de las necesidades de vivienda de un determinado círculo cercano de personas era anormal. La necesidad de un pago único de todas las contribuciones periódicas por parte de una persona que se convirtió en miembro algún tiempo después de que la S. abriera sus operaciones, bloqueó efectivamente el acceso a la sociedad para nuevos elementos. La obligación de obtener un préstamo de la sociedad era extremadamente desventajosa para quienes se unían a la sociedad únicamente por la inversión rentable de sus ahorros. Todas estas deficiencias allanaron el camino para el surgimiento de S. sociedades permanentes, que fueron reconocidas por la ley de 1874 .
Esta ley, sin embargo, dejó amplio margen para diversos abusos, cuya consecuencia fue el colapso de muchas sociedades, lo que provocó la promulgación de una nueva ley en 1894. Las S. sociedades que ahora existen en Inglaterra , contrariamente a su nombre, no ellos mismos construyen casas para sus miembros: tienen solo el objetivo de educar a través de contribuciones periódicas de sus miembros, capital para emitir préstamos a los miembros de la sociedad garantizados por bienes inmuebles. El orden de recepción de un préstamo de la caja se determina por sorteo (Ballot Soc.), o vendiéndolo en una subasta pública (Sale Soc.). El sistema de bonificaciones, de larga data, daba a la sociedad la oportunidad de recibir sobre sus préstamos un interés superior al legal. El tamaño mismo de la prima está fijado con precisión o determinado por la competencia de los competidores en una subasta pública. La cuantía del préstamo se determina en función del número de acciones: la cuantía a desembolsar en forma de préstamo es precisamente aquella que, junto con los intereses, puede reembolsarse con las aportaciones periódicas del afiliado. Por lo general, constituye 3/4 o incluso 7/8 acciones y lo hace posible después de 12-14 litros. comprar una casa El socio que haya recibido préstamos podrá exigir la devolución de su parte con los intereses devengados por ella. El capital de trabajo de las sociedades de crédito hipotecario ahora se forma no solo a partir de las cuotas de los miembros y los préstamos especiales, sino también de los depósitos de intereses de 1 chelín. hasta 2000 fn.
Al pagar sobre ellos del 4 al 5 por ciento, las sociedades de construcción otorgan el derecho a exigir la devolución de cantidades de depósito incluso significativas sin previo aviso. En algunas sociedades, tanto permanentes como temporales, las contribuciones constituyen el principal elemento del capital de trabajo. Las sociedades temporales pierden así su anterior carácter exclusivamente mutualista. Continuando existiendo gracias a la sencillez y lo barato de su administración, principalmente entre la clase obrera, las sociedades temporales, a pesar de su predominio numérico, pasan ahora a un segundo plano frente a las permanentes, que se han convertido en instituciones puramente bancarias. La entrada y salida de socios en cualquier momento es totalmente gratuita. Con fondos significativos a su disposición, las sociedades permanentes inglesas modernas abren un préstamo de construcción por un monto de uno a 6 mil fn. sterl., ya veces incluso hasta 20 000. Estas cifras muestran que las empresas constructoras de esta categoría sirven para satisfacer las necesidades de vivienda de la clase media, no de los trabajadores. La participación de los primeros en estas sociedades se expresa únicamente en que siguen aportando aquí sus ahorros, por lo que reciben un porcentaje bastante elevado. Los fondos de pequeños depositantes permiten abrir un préstamo de construcción bastante significativo para personas adineradas. Aún más significativo el desarrollo y difusión de la sociedad S. en los Estados Unidos norteamericanos, donde se les conoce bajo el nombre de "Asociaciones de Construcción y Préstamo". Las funciones de las sociedades sociales en los Estados Unidos son más amplias y variadas que en Inglaterra. Desempeñan el papel de instituciones de ahorro, préstamo, S. e incluso de seguros. Un grupo de personas, ninguna de las cuales tiene los medios suficientes para construir una casa, forma una cooperativa . Todos hacen contribuciones iguales. Se prestan a una sola persona para la construcción de una casa, previa acumulación de una cantidad suficiente (generalmente $200). La cola está determinada por la oferta de la prima más alta en una subasta pública. En ausencia de competencia, los prestatarios pagan solo un monto nominal, sobre el cual pagan el 6%. Junto con el pago de los intereses del préstamo, el prestatario debe continuar realizando aportes para formar su parte. El inmueble adquirido se encuentra hipotecado a la propia sociedad, cuyo derecho de hipoteca se extingue en el momento de la “maduración” de la acción. El prestatario se convierte entonces en el propietario total. Puede pagar la cantidad prestada y en un momento. El participante, privado de la oportunidad de continuar con los pagos, tiene derecho a recibir el dinero devuelto junto con los intereses devengados. De acuerdo con el procedimiento para la emisión de acciones de la empresa S. en los Estados Unidos. Los estados se dividen en 1) temporales (terminantes), 2) empresas con sistema de serie (serial) y 3) permanentes (permanentes). Las sociedades provisionales representaban la forma original de las sociedades S. y emitían una sola serie de acciones. Bajo este sistema, los accionistas deben ser necesariamente prestatarios; en caso contrario, los capitales quedan sin invertir, pues las sociedades de este tipo realizan todas sus transacciones exclusivamente con sus socios. Las sociedades de la segunda categoría deben su nombre al hecho de que publican series en ciertos intervalos (anualmente o dos veces al año). No son menos permanentes que las sociedades de Tipo 3, que los liberan según sea necesario. Realmente no hay una diferencia significativa entre los dos últimos tipos. Predominan las sociedades con un sistema de series. El sistema de Daytonoscal difiere un poco de ellos . Las sociedades de este tipo, que aceptan miembros en cualquier momento sin efectuar pagos por el tiempo transcurrido, otorgan préstamos por turnos, determinados por el momento de recepción de los créditos.
Las sociedades de crédito hipotecario se subdividen en los EE. UU. en 1) locales y 2) nacionales. La ventaja de los primeros es un buen control y un importante ahorro por la ausencia de gastos de comisiones, etc.; pero las Sociedades Nacionales de la Construcción facilitan el movimiento de capital de los lugares donde abunda a los lugares donde escasea. Estas sociedades son de origen posterior; en 1893 había 240 y el número total de sociedades S. era 5838. Según los datos de 5819 sociedades que presentaron un informe, en 1893 tenían 1.745.725 miembros (incluidas 307.828 mujeres). El número medio de miembros por sociedad es de 301 (separado para las Sociedades Nacionales - 1637 ). El número total de socios prestatarios es de 455.411 (26,25%). El número promedio de acciones de los miembros individuales es de 7,5, con un valor promedio de $257,25 (para nacionales, $86,73). El monto promedio del préstamo es de $ 1120. Los miembros de estas sociedades compraron 314 755 casas (incluidos 290 803 miembros de sociedades locales). Únicamente 8.709 adquirentes resultaron en mora en el pago de deudas, y las sociedades sufrieron pérdidas por valor de 449.599 dólares Los datos presentados son de especial importancia teniendo en cuenta que los miembros de estas sociedades son en gran medida personas de la clase obrera (artesanos, obreros, etc.). En las sociedades nacionales representan el 54%, en las sociedades locales, el 70%. - En el continente europeo S. total. recibió un desarrollo significativo en Dinamarca . Surgieron aquí por primera vez en los años 60 y ahora existen en varias ciudades. El primer lugar entre ellos lo ocupa el Sindicato de Trabajadores de la Construcción de Copenhague, que construyó 1087 casas hasta 1898 a un costo de 8.322.517 coronas . Con el pago regular de las contribuciones durante 20 años, estas casas se convierten en propiedad plena. Todo socio que no haya recibido el derecho a una casa por sorteo en el plazo de 10 años, podrá reclamar la devolución del importe de sus aportaciones. En 1897 , se formó un segundo sindicato de trabajadores de la construcción en Copenhague para la construcción de edificios con locales alquilados. Gracias a la fructífera actividad de la danesa S. total. 200000 personas (más del 4% de la población) pudieron satisfacer sus necesidades de vivienda, incluido el 13% de los pobres. En Dinamarca, los miembros de estas sociedades se reclutan principalmente entre los trabajadores de las fábricas, los artesanos y los pequeños empleados. - Las sociedades S. se desarrollan lentamente en Alemania , aunque ya en la década de 1860 la aguda necesidad de vivienda fue objeto de debate en varios congresos y el mensaje apuntó muchas veces a la necesidad de fomentar la organización de sociedades S. de autoayuda. Sin embargo, antes de 1870 , sólo surgieron 3 °C. sociedad. En 1871 , había 17 de ellos, en 1875 - 52. A diferencia de las sociedades inglesas, las alemanas, desde el primer período de su existencia, se dedicaban directamente a la construcción de viviendas o compraban edificios prefabricados. De ahí la necesidad de una inversión puntual de capital, que pocas veces buscó premisas en esta rama de la actividad económica.
Esta circunstancia inspiró a Schulze-Delitzsch la idea de la necesidad de formar dos sociedades separadas, una de las cuales se construiría sobre una base capitalista y la otra sobre una base personal. El primero era para hacerse cargo de la adquisición o construcción de edificios, el segundo para incentivar a los socios a acumular mediante ahorros la cantidad necesaria para comprar una casa. Un impulso significativo al desarrollo de las sociedades S. ya la formación de sindicatos de construcción lo dio la ley de 1889 , que permite la existencia de sociedades de ayuda mutua con responsabilidad limitada ; pero ni siquiera él eliminó la dificultad de obtener capital por sociedades. El Estado, por tanto, reconoció como su deber asistir a las S. sociedades. 1895 , se aprobó una ley en Prusia sobre la liberación de 5 millones de marcos del Tesoro para mejorar las viviendas de los empleados en las fábricas y fábricas estatales. La ley de 1898 asignó otros 5 millones de marcos para el mismo tema. El número de S. sociedades en Alemania era 36 en 1880 y 33 en 1885 . 1890 - 50, en 1893 - 101, en 1897 - 192, de los cuales solo 31 publicaron un informe, con 8433 miembros. Construyeron 82 casas, incluyendo 35 con 333 departamentos alquilados. Estas casas cuestan 1875713 mar. Las acciones de los socios ascendieron a 1455998 mar. Estas sociedades enajenaron el capital de otra persona en 7707767 Mar. y un fondo de reserva de 235.610 marcos. A pesar de la modestia de los resultados obtenidos, las sociedades S. en Alemania son el mejor medio para satisfacer las necesidades de vivienda de la población activa. En otros estados europeos, las sociedades S. no han recibido un desarrollo significativo. En Francia , los propios trabajadores mostraron poca iniciativa en este asunto. La llamada Immobili ère d'Orlé ans (construyó más de 200 casas, por valor de más de 2 millones de francos) y Union fonci è re en Reims (construyó unas 50 casas). S. sociedades basadas en el principio capitalista se han generalizado en Francia. En 1898 Francia tenía sólo 25°C. sociedades y 11 sociedades. La ley de 1894 sobre apartamentos baratos estableció comités locales, que deberían fomentar la disposición de apartamentos baratos. Sus actividades están unidas por el “Consejo Supremo de Apartamentos Baratos” (Conseil sup érieur des habitations à bon marché) subordinado al Ministerio de Comercio. A pesar de una serie de beneficios proporcionados por esta ley a las sociedades S., hasta ahora ha tenido poco efecto en la mejora de las condiciones de vida de los propios trabajadores. Algunos de los mejores resultados los han logrado las Sociedades de Crédito Hipotecario en Italia . Aquí hay asociaciones para la construcción y la producción, grupos de trabajo, principalmente albañiles, que construyen casas para sus propias necesidades y para venderlas a otros trabajadores. Las asociaciones de Milán y Génova son especialmente famosas. Según el Ministerio de Agricultura, había 87 asociaciones en Italia en 1893. En Austria , donde las sociedades de construcción que habían surgido en los años sesenta gastaron un capital considerable en la construcción de viviendas, la crisis económica de 1873 provocó el colapso de un número significativo de a ellos. Actualmente, cuentan 19°C. empresas, de las cuales sólo una tiene responsabilidad ilimitada. Todos los vecinos adquieren el edificio que habitan en el derecho de propiedad común, que puede garantizarse para cada uno de ellos mediante una anotación en los libros de la hipoteca.
En Rusia, las sociedades de construcción no han recibido casi ningún desarrollo. El capital todavía produce una ganancia demasiado alta y puede colocarse de manera rentable en varias empresas industriales, como resultado de lo cual no se utilizan para construir casas para las clases trabajadoras. Entre estos últimos, la idea de que es posible satisfacer la necesidad de vivienda a través del ahorro obligatorio en una sociedad de autoayuda es demasiado débil para provocar una iniciativa activa en esta dirección. Sin embargo, hubo intentos individuales por parte de los capitalistas de gastar capital en el negocio S. (por ejemplo, la Sociedad de Construcción de Viviendas de Kiev). Todo lo que se ha hecho para mejorar las condiciones de vida de las clases trabajadoras, o debe su realización a la iniciativa de ciertos fabricantes que han dispuesto locales para sus trabajadores, o tiene un carácter caritativo. Mientras tanto, la necesidad de vivienda en muchas ciudades ya ha adquirido el carácter de un desastre crónico agudo. Por otro lado, difícilmente puede dudarse que el trabajador, en quien se desarrolla a través del ahorro la capacidad de asegurar la correcta satisfacción de las necesidades de vivienda e incluso la adquisición de su propia casa, tiene un gran valor como persona, como miembro de la sociedad, la familia y el estado. No se puede esperar que las sociedades socialistas logren convertir a todos los trabajadores en propietarios de viviendas, pero en cualquier caso ayudan a mejorar las condiciones de vida de al menos esa parte de los trabajadores que se esfuerzan activamente por mejorar su situación con sus propios esfuerzos y medios. . Lejos de ser inútiles desde este punto de vista son incluso aquellas Sociedades de Crédito que no descansan en el principio de la ayuda mutua, sino que tienen el carácter de instituciones de crédito.