Organización administradora - una entidad legal creada para la administración y / o operación, mantenimiento técnico y sanitario de edificios de apartamentos sobre la base de un acuerdo reembolsable con los propietarios. En la vida cotidiana, el término " sociedad de gestión " se utiliza a menudo de forma errónea , aunque en la legislación rusa se denomina así a una sociedad de gestión de inversiones.
El propósito de las actividades de la organización administradora es mantener la condición técnica normal de la propiedad común de edificios residenciales de apartamentos múltiples y sus componentes, así como garantizar la posibilidad de utilizar la propiedad común para el propósito previsto.
De acuerdo con las disposiciones del Código de Vivienda de la Federación Rusa , una organización administradora es una de las formas posibles de administrar un edificio de apartamentos junto con una comunidad de propietarios y administración directa.
Desde un punto de vista organizacional, la organización administradora es un intermediario entre muchos propietarios de un edificio de apartamentos y personas que brindan servicios para su mantenimiento y servicio, incluidos los servicios públicos. Las principales funciones de la entidad gestora son:
En este aspecto, la creación de una organización administradora se debe a la complejidad de celebrar y ejecutar muchos contratos por parte de cada propietario con cada proveedor y contratista.
Desde el punto de vista de la economía, la organización administradora acumula los fondos de los propietarios de un edificio de apartamentos destinados a liquidaciones con proveedores, mantenimiento y reparaciones, y también organiza la gestión del flujo de caja. Una de las funciones principales de la organización administradora es la contabilidad, el control y las liquidaciones con proveedores y contratistas, incluidos los proveedores de recursos de servicios públicos.
Desde un punto de vista técnico, la organización administradora lleva a cabo trabajos en el campo del mantenimiento de bienes comunes, planificación e implementación de actividades de mantenimiento y reparación. La organización administradora acumula información sobre el objeto del servicio, incluido el mantenimiento de registros de depreciación, depreciación y acumulación de propiedad y fondos técnicos, almacena y actualiza la documentación técnica de la propiedad, realiza las funciones del cliente (desarrollador y supervisión técnica) de control de construcción en proceso de reparaciones capitales y corrientes, realiza reparaciones de emergencia, es el cliente de las medidas de inspección del estado técnico, mantiene el estado técnico de la instalación al nivel previsto por el proyecto, teniendo en cuenta el desgaste. Los actos reglamentarios que regulan las actividades de la organización administradora en términos de operación técnica son la Ley Federal sobre Reglamento Técnico y el Reglamento Técnico sobre Seguridad de Edificios y Estructuras, el Código de Urbanismo de la Federación Rusa , "Reglas y Normas para el Técnico Operación del parque de viviendas" (aprobado por una resolución del Gosstroy de Rusia del 27 de septiembre de 2003 año N 170).
A pedido del párrafo 2.3 del Artículo 161 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, la organización administradora, cuando administra un edificio de apartamentos, es responsable ante los propietarios de locales en un edificio de apartamentos por la provisión de todos los servicios y (o) desempeño de trabajo que garantice el mantenimiento adecuado de la propiedad común en esta casa y cuya calidad debe cumplir con los requisitos de los reglamentos técnicos y las normas establecidas por el Gobierno de la Federación de Rusia para el mantenimiento de la propiedad común en un edificio de apartamentos, para la provisión de los servicios públicos, dependiendo del nivel de mejora de esta casa, cuya calidad debe cumplir con los requisitos de las normas establecidas por el Gobierno de la Federación Rusa para la prestación, suspensión y restricción de la prestación de servicios públicos a los propietarios y usuarios de locales en edificios de apartamentos, casas y edificios residenciales. [una]
La supervisión estatal sobre las actividades de las organizaciones de gestión en el campo de la vivienda y los servicios comunales , a pedido del Decreto del Gobierno de la Federación Rusa No. 493 "Sobre la Supervisión Estatal de Vivienda", se asigna a la Inspección Estatal de Vivienda (GZhI) , que otorga licencias a las organizaciones administradoras, lleva a cabo un conjunto de medidas cuyas tareas son prevenir, identificar y suprimir las violaciones de la preservación y seguridad del parque de viviendas de los edificios de apartamentos, independientemente de la forma de propiedad. [2]
El control municipal es ejercido por el municipio local representado por las administraciones de distrito y ciudad a pedido del Artículo 17.1 de la Ley Federal del 6 de octubre de 2003 N 131-FZ "Sobre los Principios Generales de Organización del Autogobierno Local en la Federación Rusa" ( el control municipal se aplica al parque de viviendas, con una participación en el parque de viviendas municipal ). [3]
Desde 1921 en las ciudades[ ¿dónde? ] se crean asociaciones de vivienda, a las que se traspasan edificios municipalizados. Se están convirtiendo en una forma de gestión de viviendas, de hecho, esta es la primera forma en la historia de Rusia de gestionar bienes inmuebles residenciales, también es el prototipo de las comunidades de propietarios modernas . Desde 1924, las sociedades cooperativas de vivienda y alquiler (ZHAKT) se han convertido en la principal forma de gestión. Eran responsables de restaurar la economía de las casas alquiladas al estado, manteniéndolas en buen estado y satisfaciendo las necesidades de sus miembros. Ya en 1927, las sociedades cooperativas de alquiler de viviendas fueron evaluadas como la mejor forma de gestión. En 1937, se abolieron las asociaciones de vivienda que administraban alrededor del 90% del parque de viviendas [4] y todo el fondo se transfirió a disposición de los consejos locales sobre la base de un decreto del Comité Ejecutivo Central y el Consejo de Comisarios del Pueblo de la URSS del 17 de octubre de 1937 "Sobre el mantenimiento del fondo y la mejora de la vivienda en las ciudades". Al mismo tiempo, el derecho a asignar espacio habitable y mudarse a apartamentos también pasó de la junta de asociaciones a los comités ejecutivos.
Con el momento de la formación del sistema de gestión estatal, aparecieron las oficinas de mantenimiento de viviendas (ZHEK) .
Posteriormente, ya en la década de 1980 , las oficinas de mantenimiento de viviendas se transformaron en direcciones de un solo cliente (DEZ) .
Con la entrada en vigor en marzo de 2005 del nuevo Código de Vivienda de la Federación Rusa , comenzaron a aparecer las organizaciones de gestión privada , previstas por él y la reforma de la vivienda y los servicios comunales . De conformidad con el apartado 2 del art. 161 del Código de la Vivienda , una organización administradora es una de las tres formas posibles de administrar un edificio de apartamentos, junto con la administración directa por parte de los propietarios de los locales y la administración de una comunidad de propietarios o una cooperativa de vivienda u otra cooperativa de consumo especializada.
Debido a que se han vuelto más frecuentes las denuncias de los vecinos sobre la mala fe en el cumplimiento por parte de las entidades gestoras de las obligaciones para la operación y mantenimiento del parque habitacional [5] [6] , entró en vigor la Ley Federal de 21 de julio de 2014 el 1 de septiembre de 2014 para fortalecer la supervisión estatal de vivienda No. 255-FZ, destinada a introducir licencias para la gestión de edificios de apartamentos [7] . De acuerdo con la ley, hasta el 1 de mayo de 2015, las organizaciones administradoras tenían que obtener una licencia para administrar edificios de departamentos. Después del 1 de mayo de 2015, se prohibió la actividad comercial sin licencia. [8] [9]
Las licencias para las empresas de gestión de la vivienda y los servicios comunales las expide el organismo estatal de supervisión de la vivienda (Goszhilnadzor). La licencia se aplica solo al territorio del sujeto de la Federación Rusa donde se emitió y no tiene una fecha de vencimiento (indefinidamente). [diez]
De conformidad con la Ley Federal [11] :
En Moscú, de conformidad con el Decreto del Presidium del Gobierno de Moscú del 20 de enero de 2015, se decidió crear una comisión especial para otorgar licencias a las organizaciones de gestión [12] . En Moscú, la Comisión de Licencias de la Oficina del Alcalde consta de 15 especialistas [13] , incluidos cinco representantes de SRO , organizaciones públicas y sin fines de lucro. [14] [15] [16] [17] El proceso de concesión de licencias está controlado por la Inspección de Vivienda de Moscú. Uno de los componentes para obtener una licencia fue la aprobación de exámenes de calificación para el conocimiento de la legislación rusa para gerentes y especialistas de organizaciones de gestión. [18] Tanto las personas jurídicas rusas como los empresarios individuales recibieron dicha licencia. [19]
En 2015, se realizaron 52 exámenes de calificación en Moscú y se emitieron más de 600 certificados. Para 2015, 503 entidades gestoras operan en la capital, atendiendo a más de 30 mil edificios de apartamentos. Entre ellos se encuentran 130 organismos públicos de gestión y 373 privados. [veinte]
Desde 2015, el Portal de Datos Abiertos de la ciudad de Moscú ha comenzado a publicar tanto calificaciones [21] [22] [23] como anti-calificaciones [24] de las organizaciones gestoras de Moscú. La calificación fue compilada por la Inspección Estatal de Vivienda. Las organizaciones fueron evaluadas en tres indicadores principales: el número de violaciones, el nivel de confiabilidad y el grado de satisfacción de la población. Y los residentes comenzaron a dejar sus quejas sobre las organizaciones de gestión en el portal de Internet "Casa de Moscú", y en él comenzaron a recibir información sobre sus organizaciones de gestión. [25]
Después de la adopción del Decreto del Gobierno de la Federación Rusa No. 191 del 4 de marzo de 2015, los consejos de Moscú comenzaron a participar en la selección de las organizaciones administradoras. Con anterioridad a la adopción de esta resolución, los Ayuntamientos sólo podían inspeccionar los servicios básicos, como la limpieza de accesos, etc. Luego de la adopción de la resolución, las autoridades distritales comenzaron a controlar el volumen y el costo de los servicios adicionales brindados a los residentes por la organización administradora. [26]
Desde 2018, sobre la base del párrafo 9 del artículo 55.25 del Código de Urbanismo de la Federación Rusa , las organizaciones de gestión han estado llevando a cabo el mantenimiento y la restauración obligatorios de las aceras y las superficies de las carreteras en el área local. [27]
Desde 2019, en el marco del proyecto Smart City en las regiones de la Federación Rusa, ha comenzado la implementación de una plataforma digital para la interacción de las organizaciones de gestión con los residentes "Dom.Control" [28] [29] [30] . Y ya en 2020, comenzó la implementación de una plataforma similar "Electronic Home" en Moscú [31]
Zuykov I. S. Características de la actividad financiera de las empresas administradoras en el ámbito de la vivienda y los servicios comunales // Finanzas. - 2018. - Nº 2 - S. 47-49.