La ley de tierras de Rusia es una rama de la ley de la Federación Rusa que regula las relaciones públicas en el campo de la implementación de los derechos de propiedad y otros derechos reales sobre la tierra , así como su agrimensura , características de la circulación civil de la tierra, restricciones al uso de la tierra como objeto natural único , así como las actividades de los órganos estatales para asegurar el uso racional de la tierra y su protección .
El derecho de tierras es una rama del derecho que regula las relaciones sociales relacionadas con la disposición, uso y protección de la tierra.
Los terrenos actualmente tienen dos características principales:
Las relaciones reguladas por la legislación agraria se dividen en tres grupos.
1. Relaciones sobre la provisión de terrenos. A pesar de la reforma de las relaciones territoriales en los últimos veinte años, la mayor parte de la tierra sigue siendo propiedad del Estado. En consecuencia, la legislación agraria moderna presta gran atención al procedimiento de transferencia de terrenos a usuarios privados de la tierra en propiedad o arrendamiento. Al mismo tiempo, la relación de provisión no es propia de la ejecución de derechos reales sobre bienes inmuebles. Por el contrario, la actividad de provisión tiene la naturaleza de la implementación de la política estatal de tierras, a menudo en detrimento de intereses económicos momentáneos. Por lo tanto, la posibilidad de redención preferencial de terrenos por parte de los propietarios de bienes inmuebles reduce significativamente la cantidad de fondos recibidos por los presupuestos correspondientes. Sin embargo, esto conduce a la creación de un gran grupo de propietarios de tierras que adquieren la capacidad de recaudar fondos garantizados por bienes inmuebles, incluidos los terrenos, creando así nuevas oportunidades para el desarrollo crediticio y bancario en el futuro.
2. Las relaciones sobre el uso del suelo, a su vez, se dividen en relaciones sobre el uso del suelo como medio de producción y relaciones sobre el uso del suelo para la construcción. Debido a sus propiedades naturales, los terrenos pueden construirse, es decir, utilizarse como base operativa para colocar edificios, estructuras, y utilizarse para el cultivo de productos agrícolas, plantaciones forestales, etc. En la actualidad, la rentabilidad del uso de terrenos para la construcción es diez veces mayor que el uso de la tierra como medio de producción. En este sentido, el legislador establece la posibilidad de edificar únicamente en solares no aptos para la producción de productos agrícolas o forestales por falta de fertilidad.
3. La protección de los terrenos implica la protección de los terrenos de dos tipos de impactos negativos: antropogénicos y naturales. Las parcelas de tierra, al ser objetos naturales, están sujetas a procesos negativos naturales. Al mismo tiempo, al estar activamente involucrados en la actividad económica, los terrenos dependen en gran medida del impacto negativo tanto en el proceso como en el resultado de la actividad económica humana. En general, las relaciones territoriales como sujeto del derecho territorial son relaciones complejas y complejas, mientras que su regulación se lleva a cabo por las normas tanto de la tierra como de la legislación civil, administrativa, ambiental y de otro tipo.
El método de la ley de tierras es un conjunto de técnicas legales y formas de influir en los participantes en las relaciones de tierras.
Métodos de ley de tierras:
La ciencia moderna del derecho de la tierra bajo los principios del derecho de la tierra comprende los principios fundamentales en los que se basa la regulación legal de las relaciones de la tierra. En la teoría del derecho se acepta la división de los principios jurídicos según el ámbito (escala) de actuación en jurídicos generales, intersectoriales y sectoriales.
Los principios legales generales, que también se aplican a las relaciones territoriales, están consagrados en la Constitución de la Federación Rusa. Es necesario destacar las siguientes disposiciones constitucionales, que son la base de las relaciones jurídicas territoriales:
Los principios intersectoriales extienden su efecto a dos o más ramas del derecho, principalmente afines. El derecho de tierras es una rama compleja del derecho que combina los principios del derecho público y el derecho privado y está más estrechamente relacionado con el derecho civil y administrativo. En este sentido, cabe destacar dos grupos de principios intersectoriales muy significativos:
Los principios de rama son la base para la regulación de las relaciones exclusivamente territoriales. Sobre la base de los principios de la rama, se crean e implementan normas legales de ley de tierras solamente.
En el derecho territorial moderno, en el contexto de los procesos en curso de reorganización de las relaciones territoriales en la sociedad, los principios jurídicos se formulan de manera muy específica y clara. Sin embargo, su lista no es exhaustiva. El artículo primero del Código de Tierras (en adelante RF LC) formula los siguientes principios básicos.
1) Dar cuenta de la importancia de la tierra como base de la vida y la actividad humana.
Según este principio, la regulación de las relaciones territoriales se realiza sobre la base de ideas sobre la tierra:
La Constitución de la Federación Rusa (Artículo 9) otorga importancia a la base de la vida y la actividad de la sociedad rusa a la tierra y otros recursos naturales.
Por lo tanto, el Código de Tierras de la Federación Rusa y otras regulaciones, que establecen las normas y requisitos para el uso racional y la protección de la tierra, tienen en cuenta sus características como un objeto natural, una parte integral de la naturaleza, un recurso natural. Previendo los derechos y obligaciones comunes a todos los propietarios de terrenos (propietarios, usufructuarios, terratenientes, arrendatarios) por el uso de terrenos, la RF LC formula los artículos pertinentes de tal manera que contengan normas sobre el cumplimiento de las normas ambientales, de construcción, sanitarios e higiénicos y otros requisitos especiales (cláusula 3, cláusula 1, artículo 40 del Código de Tierras de la Federación de Rusia), de modo que el uso de la tierra de cualquier categoría se lleve a cabo de manera que no dañe el medio ambiente (cláusula 1, artículo 42 del Código de Tierras de la Federación Rusa), para que se tomen medidas específicas para proteger la tierra como un objeto natural (Cláusula 4, Artículo 42 del Código de Tierras de la Federación Rusa). Por ejemplo, la implementación de proyectos de desarrollo de suelo sin el cumplimiento de los requisitos ambientales no cumple con este principio.
2) Prioridad de la protección de la tierra como componente esencial del medio ambiente y medio de producción en la agricultura y la silvicultura sobre el uso de la tierra como bienes inmuebles.
Al declarar la prioridad de la protección de la tierra como principio de la legislación agraria, el legislador tiene en cuenta la necesaria restricción de la libertad económica de los propietarios de la tierra para proteger el medio ambiente. Esto significa que cada propietario de la tierra (propietario, usuario de la tierra, terrateniente, arrendatario), al organizar su actividad económica en la tierra, debe ante todo prever medidas específicas y eficaces para su protección. Estas medidas pueden ser diferentes, ya que se establecen de acuerdo con las características de las categorías de tierras y una actividad económica particular, y se reflejan en los artículos relevantes del Código de Tierras de la Federación Rusa.
3) La prioridad de proteger la vida y la salud humana.
El principio de la prioridad de proteger la vida y la salud humana en cualquier actividad económica relacionada con el uso y la protección de la tierra se deriva lógicamente del primer y segundo principios. Pero si la observancia de los dos primeros principios contribuye indirectamente a la protección de la vida y la salud humanas, entonces el tercer principio indica la necesidad de tomar decisiones especiales y realizar acciones que aseguren directa y directamente la preservación de la vida humana o prevengan daños efectos en su salud al usar la tierra. La observancia de este principio está garantizada por la obligación dirigida a todos los usuarios de la tierra de asumir los costos necesarios para lograr los objetivos de este principio, incluso si estos costos resultan significativos.
Este principio legal refleja en la legislación territorial los principios constitucionales de protección y protección de la vida y la salud de las personas (artículos 7, 41, 42, 55, 74 de la Constitución de la Federación Rusa). La implementación de este principio está garantizada por los actos jurídicos reglamentarios tanto de la legislación agraria como de otras ramas del derecho. Además del art. Arte. 42, 43, 60 - 63, 71 - 76 del Código de Tierras de la Federación Rusa, estos incluyen las Leyes Federales "Sobre Protección Ambiental", "Sobre Seguridad Radiológica de la Población", "Sobre el Manejo Seguro de Pesticidas y Agroquímicos" , etc.
4) Participación de ciudadanos, organizaciones públicas (asociaciones) y organizaciones religiosas en la resolución de cuestiones relacionadas con sus derechos a la tierra.
De acuerdo con este principio, los ciudadanos de la Federación de Rusia, las organizaciones públicas (asociaciones) y las organizaciones religiosas tienen derecho a participar en la preparación de decisiones que puedan afectar aún más la condición de la tierra. A su vez, los organismos públicos están obligados a garantizar la posibilidad de tal participación en la forma y en las formas que establezca la ley. En esencia, este principio clasifica a los ciudadanos y las organizaciones públicas como participantes directos en las relaciones en el campo de la gestión del territorio. De acuerdo con este principio, los ciudadanos y las organizaciones públicas tienen derecho a participar en la elaboración y adopción de los actos administrativos que afecten sus intereses en relación con sus terrenos, por un lado, y las autoridades estatales y los gobiernos locales están encargados de la el deber de garantizar la posibilidad de participación de la población en la elaboración y adopción de decisiones sobre la elección y adopción de tales actos, por el otro.
Un ejemplo de la implementación de este principio en la legislación agraria es el art. 31 del Código de Tierras de la Federación Rusa, que establece garantías para la participación de la población en la toma de decisiones sobre la provisión de terrenos para fines de construcción. El apartado 2 del art. 23 del Código Civil de la Federación de Rusia también prevé la posibilidad de establecer una servidumbre pública, teniendo en cuenta los resultados de las audiencias públicas. Una garantía adicional de la implementación de este principio es el derecho de los ciudadanos y las organizaciones públicas a ejercer el control de las tierras públicas sobre el cumplimiento del procedimiento establecido para la preparación y adopción por las autoridades de decisiones que afecten sus derechos e intereses legítimos.
5) La unidad de destino de los terrenos y objetos fuertemente asociados a ellos.
De acuerdo con este principio, todos los objetos firmemente conectados con los terrenos siguen el destino de los terrenos, excepto en los casos establecidos por las leyes federales. El principio en consideración repite la conocida disposición: la pertenencia sigue el destino de la cosa principal. En este caso, el terreno se considera como lo principal, y todo lo que está firmemente conectado con él (edificios, estructuras, etc.) es de su propiedad.
Según este principio, el terreno se combina en realidad en una cosa compleja (complejo de terreno y propiedad) con otros objetos inmobiliarios que están firmemente conectados con el terreno. Así, se establece que en tal carácter estos objetos, que integran un solo conjunto de terrenos e inmuebles, deben participar en la circulación civil. Para implementar este principio en el párrafo 4 del art. 35 de la RF LC, se incluyeron normas legales especiales que modifican el contenido del art. 273 del Código Civil de la Federación Rusa. Para obtener más información al respecto, consulte el párrafo correspondiente del libro de texto, que considera las características de adquirir derechos sobre terrenos en bienes inmuebles.
6) Prioridad de conservación de tierras de especial valor y tierras de territorios especialmente protegidos.
La implementación de este principio radica en el hecho de que el cambio en la designación de tierras agrícolas valiosas, tierras ocupadas por bosques protectores, tierras de áreas y objetos naturales especialmente protegidos, tierras ocupadas por sitios del patrimonio cultural, otras tierras especialmente valiosas y tierras de especial áreas protegidas para otros fines está limitada o prohibida. Sin embargo, cabe señalar que el establecimiento de este principio no debe interpretarse como una negación o menosprecio de la importancia de las tierras de otras categorías.
7) Pago por el uso de suelo.
Cualquier uso de la tierra en Rusia se lleva a cabo por una tarifa, con la excepción de los casos establecidos por las leyes federales y las leyes de las entidades constitutivas de la Federación Rusa. Este principio será considerado con más detalle en el capítulo dedicado al mecanismo económico para regular las relaciones territoriales.
8) La división de la tierra de acuerdo con el destino en categorías y un enfoque diferenciado para el establecimiento del régimen jurídico de la tierra.
El régimen jurídico de la tierra en Rusia se determina en función de su pertenencia a una u otra categoría y el uso permitido de acuerdo con la zonificación de territorios y requisitos legales. La pertenencia de los terrenos a una u otra categoría predetermina su destino principal y el correspondiente régimen jurídico de uso (teniendo en cuenta la zonificación y los usos permitidos). Al determinar el régimen jurídico de la tierra, deben tenerse en cuenta los factores naturales, sociales, económicos y de otro tipo. Este principio será considerado con más detalle en el capítulo sobre el régimen jurídico de las parcelas.
9) Separación de la propiedad estatal de la tierra en propiedad de la Federación Rusa, propiedad de las entidades constitutivas de la Federación Rusa y propiedad de los municipios.
A pesar de la abolición de la Ley Federal de 17 de julio de 2001 N 101-FZ “Sobre la delimitación de la propiedad estatal de la tierra”, que regulaba específicamente el procedimiento para clasificar las parcelas de propiedad federal, regional y municipal, a partir del 1 de julio de 2006, subsistía la necesidad de delimitación. Este procedimiento se analiza con más detalle en el capítulo sobre propiedad de la tierra.
10) La combinación de los intereses de la sociedad y los intereses legítimos de los ciudadanos.
Este principio establece que la regulación del uso y protección de la tierra se realiza en interés de toda la sociedad, asegurando las garantías de cada ciudadano para la libre posesión, uso y disposición del predio que le pertenece. El principio en consideración es transversal y proporciona un equilibrio de intereses públicos y privados, que se implementa en las normas de tierras, medio ambiente y otras ramas del derecho. Un ejemplo de la implementación de este principio es el establecimiento en la legislación agraria del procedimiento para la enajenación forzosa (retirada) de un predio para necesidades estatales o municipales, así como la restricción de los derechos de los propietarios mediante el establecimiento de servidumbres públicas. .
11) Diferenciación del efecto de las normas de derecho civil y las normas de legislación agraria en cuanto a la regulación de las relaciones de uso del suelo.
En el apartado 3 del art. 3 del Código de Tierras de la Federación de Rusia establece la prioridad de la legislación de tierras sobre el derecho civil en la regulación de las relaciones de propiedad para la posesión, uso y disposición de terrenos, así como para las transacciones con ellos. Así, la esencia de la distinción radica en el hecho de que la legislación civil contiene normas generales para regular las relaciones de propiedad tierra, mientras que la legislación agraria contiene normas especiales. Por lo tanto, si una relación jurídica de tierras específica está regulada por una regla especial contenida en el Código de Tierras de la Federación Rusa u otro acto legal de tierras, entonces no se aplica la regla general de la legislación civil de la Federación Rusa.
La lista de principios contenida en el art. 1 RF LC no es exhaustivo. Una serie de otros principios están consagrados tanto en otros artículos del Código de Tierras de la Federación de Rusia como en otras leyes federales que conforman el sistema de legislación de tierras de la Federación de Rusia. Otros ejemplos de principios incluyen:
Las tierras en la Federación Rusa se dividen en las siguientes categorías según su propósito previsto
El régimen jurídico de las tierras se determina sobre la base de su pertenencia a una u otra categoría y el uso permitido de conformidad con la zonificación de los territorios, cuyos principios y procedimientos generales establezcan las leyes federales y los requisitos de las leyes federales especiales.
1. En el proceso de adquisición, aprovechamiento económico y protección de los terrenos se producen diversas relaciones entre los poderes ejecutivos, por una parte, y los ciudadanos y personas jurídicas, por otra, así como entre ciudadanos y personas jurídicas. Al estar reguladas por las normas del derecho territorial, es decir, reconocidas como conformes con los requisitos de la ley, estas relaciones se convierten en relaciones jurídicas territoriales. Las relaciones jurídicas territoriales, como cualquier otra relación jurídica, incluyen los siguientes elementos: el estado de derecho, el sujeto de la relación jurídica, el objeto de la relación jurídica y el contenido de la relación jurídica.
Un estado de derecho es una regla que debe seguirse en el proceso de resolución de cuestiones sobre las que ha surgido una actitud. Por la naturaleza del impacto sobre los participantes en la relación, la norma puede ser imperativa, es decir, que obliga o prohíbe realizar alguna acción, y dispositiva, es decir, que autoriza (permite) a los participantes en la relación realizar acciones a su discreción. criterio propio o de común acuerdo.
Los sujetos de las relaciones jurídicas son los participantes de las relaciones territoriales. La composición de los participantes está determinada por el art. 5 ZK RF. Pueden ser ciudadanos, personas jurídicas, la Federación Rusa, sujetos de la Federación Rusa, municipios. De conformidad con el art. Arte. 124-125 del Código Civil de la Federación Rusa, la Federación Rusa, las entidades constitutivas de la Federación Rusa, así como los asentamientos urbanos, rurales y otros municipios actúan en relaciones de propiedad en igualdad de condiciones con otros participantes en estas relaciones: ciudadanos y personas jurídicas. En nombre de la Federación Rusa y los súbditos de la Federación Rusa, los órganos del poder estatal pueden, por sus acciones, adquirir y ejercer derechos y obligaciones de propiedad, y en nombre de las formaciones municipales - órganos de autogobierno local. La Ley Federal No. 131-FZ del 6 de octubre de 2003 "Sobre los Principios Generales de Organización del Autogobierno Local en la Federación Rusa" establece que una entidad municipal es un asentamiento urbano o rural, distrito municipal, distrito urbano o territorio intraurbano de una ciudad federal. Se entiende por asentamiento rural uno o más asentamientos rurales unidos por un territorio común (pueblos, aldeas, aldeas, aldeas, haciendas, kishlaks, auls y otros asentamientos rurales), en los que el autogobierno local lo ejerce la población de manera directa y (o) a través del gobierno local electo y otros órganos.
Un asentamiento urbano es una ciudad o un asentamiento en el que la población ejerce el autogobierno local directamente y (o) a través de órganos electos y de otro tipo de autogobierno local.
Distrito municipal: varios asentamientos o asentamientos y territorios entre asentamientos unidos por un territorio común, dentro de cuyos límites se lleva a cabo el autogobierno local para resolver problemas de importancia local de naturaleza entre asentamientos por parte de la población directamente y ( o) a través de órganos de gobierno locales electos y otros que pueden ejercer poderes estatales separados, transferidos a los gobiernos locales por leyes federales y leyes de las entidades constitutivas de la Federación Rusa.
Distrito urbano : un asentamiento urbano que no forma parte de un distrito municipal y cuyos gobiernos locales ejercen la autoridad para resolver cuestiones de importancia local del asentamiento y cuestiones de importancia local del distrito municipal, y también pueden ejercer ciertos poderes estatales transferidos a locales. gobiernos por leyes federales y leyes de sujetos Federación Rusa. Territorio intraurbano de una ciudad de importancia federal: una parte del territorio de una ciudad de importancia federal, dentro de cuyos límites la población ejerce el autogobierno local directamente y (o) a través de órganos electos y otros órganos locales. autogobierno
La ley de la ciudad de Moscú del 15 de octubre de 2003 N 59 establece los nombres y límites de 125 municipios intraurbanos en la ciudad de Moscú.
Desde el punto de vista del derecho territorial, tal estructura de municipios en dos niveles (distritos urbanos y distritos municipales, como municipios del primer eslabón, así como asentamientos urbanos y rurales que forman parte de los municipios, como municipios del segundo enlace) es de gran importancia práctica en la consideración de cuestiones relacionadas con la determinación del nivel del organismo autorizado para tomar una decisión, por ejemplo, sobre la enajenación de terrenos para los cuales la propiedad estatal no está delimitada, una decisión sobre el cambio de un tipo de permitido uso de un terreno a otro, etc.
Los ciudadanos extranjeros, las personas jurídicas y los apátridas pueden actuar como sujetos de las relaciones territoriales. Sin embargo, sus derechos de adquisición de terrenos para la propiedad se determinan de acuerdo con las normas especiales del Código de Tierras de la Federación Rusa y otras leyes federales y pueden ser limitados.
Así, por ejemplo, el apartado 3 del art. 15 del Código de Tierras de la Federación Rusa establece que los ciudadanos extranjeros, las personas apátridas y las personas jurídicas extranjeras no pueden poseer terrenos ubicados en las áreas fronterizas, cuya lista establece el Presidente de la Federación Rusa, y en otros territorios especialmente establecidos de la Federación Rusa de conformidad con las leyes federales.
Partiendo de que en la actualidad no se ha establecido la lista de territorios fronterizos, de conformidad con el inciso 5 del art. 3 de la Ley Federal del 25 de octubre de 2001 N 137-FZ "Sobre la Promulgación del Código de Tierras de la Federación Rusa" no está permitido proporcionar terrenos ubicados en estos territorios a la propiedad de ciudadanos extranjeros, apátridas y extranjeros entidades legales. Cabe señalar por separado que los estados extranjeros no son considerados por la legislación agraria rusa como sujetos de las relaciones territoriales. Sin embargo, de conformidad con la Convención de Viena sobre Relaciones Diplomáticas del 18 de abril de 1961, el Estado anfitrión está obligado a ayudar al Estado que envía a adquirir en su territorio, de conformidad con sus leyes, los locales necesarios para su representación. Esta disposición del derecho internacional público puede ilustrarse no solo con los actos jurídicos internacionales, sino también con los rusos.
El Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 2 de octubre de 2006 N 1361-r prevé la provisión de un contrato de arrendamiento a la parte alemana por 99 años para el uso por parte de la Embajada de la República Federal de Alemania en la Federación Rusa del edificio y estructuras, así como la tierra ocupada por ellos, con el establecimiento de una renta por el uso de esta propiedad en la cantidad de 1 rublo (un rublo) por año.
También existe una práctica inversa de adquirir terrenos en el territorio de varios países extranjeros para que sean propiedad de la Federación Rusa cuando se abren embajadas u oficinas consulares en un estado extranjero. Al mismo tiempo, en nombre de la Federación de Rusia, el Gobierno de la Federación de Rusia o el órgano ejecutivo federal en cuya competencia se encuentran los poderes para ejercer las funciones de gestión y disposición de la propiedad estatal tienen los derechos de propiedad, uso y disposición de la propiedad de la Federación Rusa ubicada en el extranjero.
1. Los participantes en las relaciones territoriales son ciudadanos, personas jurídicas, la Federación Rusa, súbditos de la Federación Rusa, municipios.
2. Los derechos de los ciudadanos extranjeros, los apátridas y las personas jurídicas extranjeras a adquirir la propiedad de terrenos se determinan de conformidad con el Código de Tierras, las leyes federales.
3. A los efectos del Código del Suelo, se utilizan los siguientes conceptos y definiciones:
A. P. Anisimov A. Ya. Ryzhenkov S. A. Charkin. LEY DE LA TIERRA DE RUSIA / A. P. Anisimov. - 4ª ed. - Yurayt, 2014. - 433 p. - ISBN 978-5-9916-3356-7 .