Hipoteca (hipoteca inglesa) - una garantía documentaria registrada , que certifica el derecho de su propietario (generalmente un banco) a cumplir una obligación monetaria (crédito, préstamo hipotecario ) y el derecho a dar en prenda los bienes gravados con este préstamo. [una]
En términos financieros, una hipoteca para su propietario (generalmente el banco de origen o un tercero a quien ese banco vendió la hipoteca más tarde) es esencialmente una forma de bono no estandarizado cuyos pagos de cupón son pagos de la hipoteca por parte del prestatario. Y la hipoteca en este caso confirma los derechos de su legítimo dueño sin aportar otra prueba de la existencia de esta obligación . Dado que cada préstamo hipotecario suele diferir en características individuales (tasa de préstamo, período de reembolso, monto del préstamo, tipo de garantía de la propiedad, seguro y otros riesgos), es beneficioso para el banco que emitió los préstamos hipotecarios y, por lo tanto, opera con un paquete (pool) de los préstamos hipotecarios emitidos bajo su garantía son bonos hipotecarios normalizados para su circulación en el mercado cambiario de valores o para su venta a terceros con fines similares. Al mismo tiempo, desde el punto de vista del prestatario de un préstamo hipotecario, nada cambia. Continuará pagando el préstamo a través del banco que emitió el préstamo y emitió la hipoteca, y para el tercero que compró la hipoteca, este banco actuará como garante de los pagos y riesgos legales de la hipoteca. Esta es la esencia de la rotación de las hipotecas como valores.
El prestatario, al reembolsar el préstamo hipotecario, "reembolsa la hipoteca" y, después del reembolso total del préstamo, lo recibe en sus manos (como una garantía documentaria registrada) con una nota sobre el reembolso total del préstamo. Este es un documento legal.
La hipoteca es una práctica mundial para las relaciones jurídicas hipotecarias y para asegurar el cumplimiento de tales obligaciones . Actualmente , en la Federación Rusa hay un pequeño número de actos legales reglamentarios que regulan este fenómeno legal. Las normas básicas sobre la hipoteca están contenidas en el Capítulo III de la Ley Federal de la Federación Rusa "Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)".
También en la Federación Rusa, hay casos en que los bancos emiten hipotecas digitales sin documentos (legalmente significativas) utilizando tecnología blockchain.
Un acuerdo de hipoteca (préstamo de vivienda) puede celebrarse en forma de hipoteca, que es un valor registrado que certifica los derechos de su legítimo propietario.
La importancia práctica de una hipoteca radica en el hecho de que le permite simplificar y acelerar significativamente la rotación de bienes inmuebles . Los sujetos obligados de la hipoteca son el deudor de la obligación garantizada con hipoteca y el pignorante.
La hipoteca se ha generalizado entre los bancos prestamistas hipotecarios por su facilidad de manejo, especialmente a la hora de ceder derechos sobre ella. En la práctica, se ve así: un banco que se dedica a los préstamos hipotecarios hace que sea un requisito previo para emitir un préstamo redactar una hipoteca. Después del registro estatal de propiedad e hipoteca, el banco se convierte en el propietario legal de la hipoteca, mientras que la hipoteca certifica sus derechos. Después de cierto período, el banco acumula el llamado "grupo" de hipotecas y las vende. Esto le permite al banco atraer fondos adicionales para la posterior emisión de préstamos. Al mismo tiempo, se cambia el acreedor hipotecario.
La fianza hipotecaria es constituida por el deudor hipotecario, y si es un tercero, también por el deudor en virtud de la obligación garantizada por la hipoteca. El bono hipotecario es emitido al acreedor hipotecario inicial por el organismo que realiza el registro estatal de derechos después del registro estatal de la hipoteca.
En la mayoría de los casos, la hipoteca es redactada por el banco y ya está firmada por el deudor , la persona a quien se le otorga el préstamo, en el momento en que se reciben los fondos del préstamo del banco. Por ello, es especialmente importante comprobar todas las condiciones especificadas en la hipoteca para el cumplimiento del contrato de préstamo . Como muestra la práctica, un error tipográfico menor en uno de los términos esenciales de la hipoteca puede resultar en la suspensión del registro estatal de propiedad de la propiedad adquirida.
El dueño de la hipoteca adquiere el derecho a recibir en cumplimiento de una obligación dineraria garantizada con hipoteca, sin aportar otra prueba de la existencia de esta obligación, la prenda sobre bienes gravados con hipoteca.
Al ser un valor al que se aplican las reglas generales sobre valores establecidas por el Capítulo 7 del Código Civil de la Federación Rusa , un bono hipotecario también puede ser un objeto independiente de las relaciones legales civiles, un objeto de prenda u otras transacciones . Como valor registrado, una hipoteca certifica los derechos de la persona cuyo nombre se nombra en ella.
Dado que la hipoteca es un valor, los signos formales de reconocimiento como tal son de particular importancia. Entonces, si el documento no contiene la palabra "hipoteca", o una de las condiciones previstas por la ley como obligatorias para una hipoteca, dicho documento no puede ser reconocido como una hipoteca.
En la Ley Federal "Sobre Hipotecas (Prenda de Bienes Raíces)" hay una lista de detalles que se requieren para hacer una hipoteca.
La prenda debe contener:
Además de la información anterior, se puede fijar información adicional en la hipoteca y, en ausencia de espacio en la hipoteca, puede escribir la información en una hoja adicional.
De acuerdo con la Ley Federal "Sobre Hipoteca", una hipoteca tiene el propósito de certificar los derechos a recibir el cumplimiento de una obligación bajo una hipoteca, y también certifica el derecho de prenda sobre la propiedad gravada con una hipoteca (es decir, prueba que la propiedad está en prenda ).
No se emite un bono hipotecario para los siguientes sujetos de hipoteca: una empresa, así como el derecho a arrendar una empresa, así como si la hipoteca está garantizada por una obligación monetaria, cuyo monto de la deuda no se determina en el momento de la celebración del contrato y que no contiene condiciones que permitan determinar dicho importe en el momento oportuno. Un bono hipotecario puede emitirse en cualquier momento antes de que se cumpla la obligación hipotecaria.
Cabe señalar especialmente que si la cédula hipotecaria se emite con posterioridad a la inscripción de los derechos, entonces se presenta ante este organismo una solicitud conjunta del pignorante y del acreedor hipotecario y en el plazo de un día el organismo emite la cédula hipotecaria.
El propietario de la hipoteca tiene derecho a exigir el registro de sus derechos en el Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces (ver: Apéndice No. 4 de las Reglas para el Mantenimiento del Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces y transacciones con los mismos ). El registro se realiza en el plazo de un día a partir de la fecha de solicitud.
La cédula hipotecaria puede depositarse en poder del depositario , es decir, un participante profesional en el mercado de valores . Se emite una licencia a un depositario sobre la base de la Ley Federal "Sobre el Mercado de Valores". La contabilidad de depósito se formaliza mediante un contrato de depósito y, si el contrato así lo prevé, el depositario puede transferir el bono hipotecario a otro depositario.
En el caso de que se lleve a cabo un registro de depositario de un bono hipotecario, se deberá hacer una nota en el registro de depositario (temporal u obligatorio) en el mismo, conteniendo el nombre y la ubicación del depositario en el que se llevará a cabo dicho registro. La anotación sobre la contabilidad de depósito, en los casos que proceda, puede hacerse por el originador de la cédula hipotecaria en el momento de su constitución o por el titular de la cédula hipotecaria con posterioridad a su emisión por el órgano que lleva a cabo el registro estatal de derechos. Una vez inscrita la inscripción de la cédula hipotecaria, en cualquier momento, previo acuerdo con el depositario, el titular de la cédula hipotecaria podrá transferir la cédula hipotecaria al depositario para su inscripción en depósito. Al sustituir al depositario, el tenedor de la cédula hipotecaria deberá hacer en él una anotación sobre el nuevo depositario, indicando su nombre y domicilio.
Por depositario provisional se entiende que en cualquier momento el tenedor de la cédula hipotecaria puede reclamarla. Si se lleva a cabo la contabilidad de depósito obligatoria de un bono hipotecario, el depositario puede emitirlo al propietario del bono hipotecario solo para transferirlo a otro depositario, entregándolo a tribunales, agencias de aplicación de la ley, alguaciles que tienen casos en curso relacionados a objetos inmuebles y (o) sus derechohabientes, así como transferirlo al organismo que lleva a cabo el registro estatal de derechos.
Los derechos del propietario sobre un bono hipotecario transferido a la contabilidad de depósito se confirman mediante una entrada en la cuenta de depósito en el sistema de contabilidad de depósito.
La cesión de derechos también es posible en un contrato de hipoteca. En primer lugar, se hace una nota en la hipoteca sobre el nuevo propietario (deudor hipotecario). Hay una lista de información que debe contener la cédula hipotecaria en caso de cesión, por ejemplo, se debe indicar el nombre del nuevo titular de la cédula hipotecaria, así como las firmas de todos los titulares anteriores. Se prevé un procedimiento ligeramente diferente para “en el caso de que se lleve a cabo un registro de depósito de un bono hipotecario, la transmisión de derechos se realiza mediante la correspondiente anotación en la cuenta de depósito. Los derechos sobre el bono hipotecario se transfieren al adquirente desde el momento en que se realiza un asiento de crédito en la cuenta de depósito del adquirente, que es prueba suficiente de que el adquirente tiene derechos a Al mismo tiempo, no se hace una marca en la hipoteca sobre su nuevo propietario "( Cláusula 1, Artículo 48 de la Ley Federal ). Esta Ley Federal también señala que es imposible prohibir la transmisión de derechos a otra persona mediante la inscripción en la hipoteca.
Cabe señalar que además del acuerdo de las partes, puede surgir una cesión (cesión de derechos) si un tercero ha cumplido con las obligaciones del pignorante, en tales casos el tercero tiene derecho a exigir que el bono hipotecario transferirse a sí mismo.
La propia hipoteca también puede ser objeto de prenda, por lo que existen dos tipos de contrato de hipoteca:
Cabe recalcar que si bien la Ley Federal señala la transferencia de derechos bajo hipoteca (es decir, se transfiere el derecho a reclamar bajo hipoteca) y la transferencia de derechos sobre hipoteca (es decir, la transferencia del derecho a poseer una hipoteca), la transmisión de derechos a una hipoteca también significa la transmisión del derecho a reclamar, por lo que utilizando el contrato, puede eludir la restricción impuesta por el párrafo 4 del art. 48 francos suizos.
Los acuerdos anteriores (con / sin transferencia de derechos) difieren en el orden de cobro de deudas, por lo que en los párrafos 2, 3 del art. 49 FZ: "2. Cuando se compromete un bono hipotecario sin transferirlo al acreedor hipotecario, el procedimiento para ejecutar la hipoteca hipotecada está regulado por el Artículo 349 del Código Civil de la Federación Rusa . de acuerdo con el procedimiento establecido por el Artículo 349 de el Código Civil de la Federación Rusa; 2) la transferencia de derechos bajo la hipoteca en la forma, en los términos y con las consecuencias previstas en el Artículo 48 de esta Ley Federal; 3) la implementación por parte del acreedor prendario de la hipoteca de una inscripción de prenda especial que otorga al acreedor prendario de la hipoteca el derecho de vender la hipoteca después de un cierto período a fin de retener del producto el monto de la obligación garantizada por su prenda.
El acreedor prendario podrá hacer una inscripción especial de cesión de prenda en la cédula hipotecaria, que le da derecho al acreedor hipotecario a vender la cédula hipotecaria después de cierto tiempo para retener del producto el importe de la obligación garantizada por su prenda.