Hipoteca inversa

Una hipoteca inversa  es un mecanismo para monetizar la vivienda de un propietario. En esencia, se trata de un préstamo dudoso especial (préstamo) garantizado por los bienes inmuebles del pensionista. La deuda principal del préstamo y todos los intereses devengados se capitalizan periódicamente (no se pagan al acreedor) y se devuelven solo después de la muerte del pensionista mediante la venta de locales residenciales [1] .

Historia de las hipotecas inversas [2]

La hipoteca inversa se originó hace más de un siglo, pero no ha recibido una distribución significativa debido a la presencia de altos riesgos (el banco teme que la deuda del prestatario en algún momento supere el valor de la propiedad. El prestatario teme que el banco desalojarlo y quitarle la única propiedad).

En la década de los 90, los economistas de muchos países llamaron la atención sobre el efecto del envejecimiento de la nación, cuando en sus países aumentó significativamente la participación de los pensionados, quienes al jubilarse redujeron fuertemente el consumo de bienes de consumo (lo que no generó inflación, pero redujo significativamente la demanda de bienes y servicios de los productores locales).

Al darse cuenta de las limitaciones de cualquier sistema de pensiones, los economistas comenzaron a buscar formas de "cómo" aumentar el nivel de consumo (incluida la mejora de la calidad de vida) de las personas mayores para estimular el crecimiento económico. En muchos países ya se han iniciado diversas reformas de las pensiones, que incluyeron, entre otras cosas, la formación de una parte capitalizada a expensas del ahorro de los ciudadanos. La forma ideal de autoahorro para los ciudadanos era su propiedad inmobiliaria (la propiedad inmobiliaria "ya existe" y no es necesario esperar a que se acumulen nuevos ahorros), en relación con la cual muchos países volvieron a centrar su atención en lo contrario. mecanismo hipotecario.

En algunos países cuyas economías se basan en estimular el consumo, las hipotecas inversas pertenecen a la categoría de programas estatales, cuyo objetivo es aumentar el consumo de la parte económicamente pasiva de la población (pensionistas), los fondos recibidos a través del mecanismo de hipoteca inversa. no tienen sentido ahorrar y lo más probable es que se dirijan al consumo intrarregional de bienes y servicios (principalmente médicos).

Las hipotecas inversas son más comunes en los EE. UU., el Reino Unido y Australia.

En la Federación Rusa, en un modo de prueba, ARIZhK OJSC llevó a cabo la emisión de una hipoteca inversa

Demanda de hipotecas inversas

Los expertos identifican los siguientes factores que determinan la demanda de hipotecas inversas [3] :

  1. Movilidad, es decir, la voluntad o no de los ciudadanos mayores de trasladarse de su lugar habitual a una vivienda de menores características económicas (vender vivienda existente y comprar más barata, destinando la diferencia a su propio consumo).
  2. Deseo de dejar un legado. Los expertos distinguen condicionalmente entre mentalidad "oriental" y "occidental" al discutir los problemas de la herencia. "Eastern" se caracteriza por la voluntad de dejar la herencia "a cualquiera", incluso si el heredero no ayuda económicamente. "Occidental" significa limpieza separada por diferentes generaciones de la familia y apoyo financiero mínimo entre sí. En Rusia, la mentalidad "occidental" es cada vez más característica de Moscú y San Petersburgo.
  3. Ahorro preventivo (precautorio). De acuerdo con el esquema de reforma de pensiones más popular (la pensión estatal es un seguro contra la pobreza y garantiza solo pagos mínimos, la base son las pensiones corporativas y los ahorros de pensión propios de los ciudadanos), los "bienes inmuebles" encajan perfectamente en la categoría de "ahorros propios". de los ciudadanos, ya que se caracteriza por un valor de crecimiento [generalmente] predecible y permite en los años de trabajo invertir en compras cómodas y, al jubilarse, vender bienes inmuebles (con el fin de mudarse, véase el párrafo 1), o monetizar viviendas existentes a través de el mecanismo de la hipoteca inversa.
  4. Impuestos y facturas de servicios públicos. En varios países, el crecimiento del costo de mantenimiento de la vivienda (pagos de servicios públicos e impuestos) a menudo supera la tasa de indexación de los pagos de pensiones, lo que crea condiciones para la pérdida de la vivienda por parte de un jubilado. Una hipoteca inversa puede ser una solución eficaz para aumentar los "ingresos" de un pensionista (los ingresos se toman entre paréntesis, ya que estos pagos no son ingresos en esencia económica).
  5. reputación de los acreedores. Dado que una hipoteca inversa, como cualquier producto de préstamo, es inherente a una serie de riesgos, la reputación del prestamista (su disposición para dialogar con un prestatario jubilado) determina significativamente la elección de un pensionista (dado el hecho de que la vivienda hipotecada es en la mayoría de los casos casos el único para vivir)

Hipotecas inversas e instrumentos alternativos [4]

Préstamo con garantía hipotecaria Compra y venta de vivienda con renta vitalicia Hipoteca inversa
Disponibilidad Barreras a los estándares de suscripción (edad del prestatario; nivel de ingresos) Subdesarrollo del mercado de alquiler; agentes inmobiliarios "negros" Programa de destino para ciudadanos en edad de jubilación
Servicio Ingresos actuales insuficientes para hacer los pagos del préstamo Perdido No hay pagos en el préstamo ("redención global")
Propiedad Prestatario transferido al acreedor; ciudadano - arrendatario vitalicio Permanece con el prestatario
Herencia Herencia de todas las obligaciones pendientes - obligación de pagar un préstamo para un pariente Pérdida del derecho a heredar La posibilidad de devolver el préstamo y la realización del derecho a la herencia.

Recepción de los fondos restantes después de la venta de la garantía y el pago de las obligaciones del préstamo

Programas de apoyo a los pobres

La historia del apoyo estatal al mercado de hipotecas inversas en los Estados Unidos comenzó con los programas gubernamentales de préstamos específicos. Muchos gobiernos estatales y locales en los Estados Unidos todavía tienen programas para préstamos dirigidos a ancianos pobres garantizados por bienes raíces con un pago diferido de por vida (Scholen, 1991 [5] ). Estos préstamos son en realidad hipotecas inversas en las que el gobierno estatal o local actúa como prestamista.

Los préstamos se otorgan con el fin de realizar las reparaciones necesarias en el hogar y pagar los impuestos sobre la propiedad. Estos programas son administrados por los departamentos de vivienda locales.

Formas de pago de fondos

Los expertos identifican cinco formas de pagos de hipoteca inversa [6] :

No. Formulario de pago Aplicación y características Riesgos y características adicionales
una. a la vez Para cirugías costosas o renovaciones en el hogar De acuerdo con el flujo de caja total, el prestatario recibirá la cantidad mínima (todos consumirán los intereses acumulados en gran medida. El riesgo de falta de fondos para mantener su propiedad en el futuro)
2. Cuotas mensuales iguales por un período fijo (generalmente 10 años) Utilizado para patrocinio regular Monto máximo de pago al prestatario (base mínima, previsibilidad del flujo para el prestamista)
3. Pagos mensuales iguales por un período infinito Utilizado para patrocinio regular
cuatro Horario personalizado (línea de crédito) El muestreo se realiza a medida que surgen las necesidades del prestatario (generalmente, reparaciones en el hogar) Requiere constante recálculo del límite de emisión. Existe riesgo de denegación de pago por revalorización del inmueble
5A. volver a hipotecar Se aplica en caso de jubilación de un prestatario bajo una hipoteca clásica (incluso si el contrato de préstamo lo permitiera) Se cancela la hipoteca clásica (el saldo de la deuda), y se emiten los fondos remanentes dentro del límite de emisión según cualquiera de los 4 calendarios anteriores
5B. Hipoteca inversa con reubicación Popular en los EE. UU. y Francia, cuando los jubilados están listos para mudarse a las regiones costeras cuando se jubilen La vivienda nueva se convierte en objeto de una hipoteca inversa.

Factores de riesgo [7]

  1. Variación del coste de financiación (riesgo de tipo de interés). Un factor de riesgo clave, ya que la disponibilidad de hipotecas inversas depende en gran medida del coste de los recursos. Los cálculos de ARIZHK muestran que a tasas superiores al 9% anual, las hipotecas inversas ya no tienen demanda entre los ciudadanos (una parte significativa del costo se lo comen los intereses capitalizados). Para reducir los riesgos de los acreedores, se ha adoptado en los Estados Unidos un programa de seguro estatal especial (HECM), que garantiza el punto de equilibrio a los acreedores (compra de una hipoteca cuando se alcanza una relación préstamo-colateral del 98 % )
  2. Edad de ingreso al programa y sexo del prestatario. Con base en las tablas de supervivencia, el prestamista y el costo de la financiación, el prestamista calcula el límite de crédito, que se puede abrir al prestatario con sus características de edad, contando hacia atrás. Cuanto mayor sea la edad del prestatario, mayor será el límite de endeudamiento que se puede abrir para un ciudadano. Para los pensionistas convivientes, el cálculo se realiza según la previsión de mayor supervivencia.
  3. El riesgo de valoración inexacta del inmueble. Uno de los factores de riesgo clave, ya que determinará la base de todos los cálculos posteriores (incluido el establecimiento de un límite de crédito)
  4. El riesgo de mal uso de los fondos asignados. En esencia, este riesgo es mínimo, pero se vuelve relevante si el prestatario no tiene fondos suficientes para mantener su vivienda (impuestos, facturas de servicios públicos).
  5. El riesgo de que el prestatario sobreviva a la vida estimada (estadística). El principal factor de riesgo, ya que el prestamista no puede formar reservas especiales en caso de muerte prematura de otra parte de los prestatarios. Teniendo en cuenta la tendencia general de aumento del nivel de vida de los ciudadanos, los avances de la medicina y el hecho de que los ciudadanos que contratan hipotecas inversas viven mejor en promedio (mejoran su consumo), se requiere una alta precisión de los cálculos actuariales a la hora de formar un producto. Para minimizar este riesgo, se utilizan seguros (en los EE. UU., bajo el programa HECM, la FHA está asegurando este riesgo para ciertas categorías de la población)
  6. El riesgo de caída (no aumento) de los precios inmobiliarios más allá de las expectativas. Por lo general, el prestamista establece una determinada tasa de crecimiento de los precios de las propiedades a lo largo del tiempo. En los EE. UU., el programa HECM asume un aumento anual del 5% en los precios inmobiliarios en el modelo. Sin embargo, la crisis de 2008-2009 obligó a un ajuste significativo de este modelo. Para minimizar este riesgo, se aplica un seguro (la responsabilidad del prestatario en virtud del contrato).
  7. Calidad inadecuada del mantenimiento de bienes inmuebles (especialmente para los casos de retiro de fondos en el borde del límite total de la deuda)
  8. Incumplimiento cruzado de otras obligaciones (por ejemplo, impago de impuestos)

Factores de riesgo, cuya influencia aún no ha sido estudiada

  1. Cohabitación de prestatarios (presumiblemente aumenta la esperanza de vida)
  2. Extender la vida de los prestatarios de hipotecas inversas en comparación con las estadísticas al mejorar la calidad de vida

Financiamiento de hipotecas inversas

Dada la naturaleza a largo plazo de la obligación de préstamo en una hipoteca inversa, el prestamista debe proporcionar su propia protección contra el riesgo de tasa de interés. La herramienta de protección más eficaz es reorganizar los préstamos en valores respaldados por hipotecas y ofrecerlos a los inversores en el mercado de valores.

La experiencia de emitir valores respaldados por hipotecas bajo hipoteca inversa existe solo en los EE. UU. Las transacciones de titulización de hipotecas inversas se denominan HMBS. El primer acuerdo de titulización fue en 1999 por Lehman Brothers y tenía una calificación de inversión de Moody's y S&P.

En los EE. UU., se adoptó una estrategia para el desarrollo del mercado de HMBS, que preveía el estímulo por el estado de desarrollo de este mercado:

Por lo general, los HMBS se emiten bajo el esquema Z-Bond: pago del cuerpo del bono y todos los intereses en una suma global al final del plazo. A principios de 2011, Merrill Lynch es el consultor clave, el corredor más grande es Bank of America, el volumen de emisión de HMBS se estima en $ 21 mil millones.

Dado que los HMBS dependen de un solo factor de riesgo (cambios de precios en el mercado inmobiliario), a diferencia de los MBS clásicos (donde también existe el riesgo de incumplimiento por parte del prestatario), se cree que los HMBS son valores más confiables. Sin embargo, esta mayor confiabilidad teórica aún no afecta su rentabilidad (comparable a MBS).

Enlaces

Notas

  1. ↑ Vedomosti / Hipoteca viceversa / 13/08/2012 . Fecha de acceso: 1 de julio de 2013. Archivado desde el original el 26 de enero de 2013.
  2. ↑ A. D. Yazykov para el periódico Vedomosti / La hipoteca inversa ayudará a los bancos, los jubilados y la economía / 24/01/2013 (enlace inaccesible) . Consultado el 1 de julio de 2013. Archivado desde el original el 27 de enero de 2013. 
  3. ↑ Experto / Sustituto de alquiler / 28/08/2012 . Fecha de acceso: 1 de julio de 2013. Archivado desde el original el 4 de marzo de 2016.
  4. ↑ Diario Metro / La renta vitalicia no es competidora de la hipoteca inversa / 26/04/2012 (enlace inaccesible) . Consultado el 1 de julio de 2013. Archivado desde el original el 26 de julio de 2014. 
  5. ↑ Reversemortgagemonitor.org/ Ken Scholen (enlace no disponible) . Fecha de acceso: 1 de julio de 2013. Archivado desde el original el 4 de enero de 2014. 
  6. ↑ Titulizaciones de hipotecas inversas: comprender y evaluar los riesgos. reporte especial. Moody's Investors Service 23 de junio de 2000
  7. ↑ Discurso de A. D. Yazykov en el Civil Housing Forum 2011 (diapositiva 6 "The Economics of Reverse Mortgage") . Consultado el 2 de julio de 2013. Archivado desde el original el 9 de noviembre de 2011.