Fondos de actividades operativas

Fondos de operaciones (FFO) es un  término que utilizan los inversores para describir los flujos de efectivo de las empresas inmobiliarias o los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) [1] .

FFO es una medida de desempeño creada por la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (NAREIT) y es considerada por la Comisión de Bolsa y Valores (SEC) como un indicador estándar del desempeño financiero del sector inmobiliario fuera de las reglas contables aceptadas [ 2] .

Los analistas calculan el FFO de la siguiente manera [3] :

dónde:

A diferencia de los enfoques contables tradicionales , FFO busca eliminar las distorsiones resultantes, lo que permite a las empresas determinar con mayor precisión sus resultados. Para las empresas inmobiliarias, la depreciación no es un gasto real, ya que los objetos inmuebles no pierden su valor en la misma medida y al mismo ritmo que los activos ordinarios, por lo que la utilidad neta después de la depreciación no es un indicador objetivo del desempeño de la empresa [4 ] .

Hay otras formas de FFO que la SEC requiere de las empresas de bienes raíces, como FFO ajustado, FFO de empresa y otros. Los inversores y expertos pueden utilizar este indicador para analizar la situación financiera de las empresas inmobiliarias. Al mismo tiempo, se presta más atención al indicador que al clásico de rentabilidad o EBITDA , ya que refleja mejor la capacidad de generación de caja de la empresa [5] .

El FFO a menudo se determina por acción para los valores que cotizan en bolsa. Los inversores suelen utilizar la relación FFO por acción de la misma manera que utilizarían las ganancias por acción de una empresa [6] .

Crítica

El indicador de fondos provenientes de actividades operativas fue concebido como un indicador analítico adicional al reporte, pero se ha convertido en un referente generalmente aceptado en la industria. Al mismo tiempo, el procedimiento para su cálculo no está regulado por las normas contables , por lo tanto, existe la posibilidad de manipulaciones y el indicador queda fuera del alcance de la auditoría de informes [7] . Además, el indicador no se ajusta por los costos necesarios para mantener la condición de los inmuebles y sus reparaciones actuales, lo que conduce a una sobreestimación del indicador real de flujo de caja disponible [8] .

Notas

  1. ↑ Glosario de  términos REIT . Nareit . Consultado el 27 de octubre de 2020. Archivado desde el original el 31 de octubre de 2020.
  2. ↑ COMISIÓN NACIONAL DE VALORES vs. BRIAN S.BLOCK y LISA PAVELKA  MCALISTER . SEC (08/09/2016). Consultado el 8 de enero de 2021. Archivado desde el original el 10 de enero de 2021.
  3. ↑ James Chen. Fondos de Operaciones (FFO  ) . Investopedia . Consultado el 27 de octubre de 2020. Archivado desde el original el 29 de octubre de 2020.
  4. ↑ Mi cuenta | Nareit . www.reit.com . Consultado el 27 de octubre de 2020. Archivado desde el original el 31 de octubre de 2020.
  5. ↑ Metodología para asignar calificaciones crediticias a empresas no financieras en la escala nacional para la Federación Rusa  // ACRA . - 2020. - 19 de febrero. - S. 26 . Archivado desde el original el 2 de noviembre de 2020.
  6. ↑ Definición de fondos de operaciones por acción (FFOPS)  . Investopedia . Consultado el 8 de enero de 2021. Archivado desde el original el 25 de enero de 2021.
  7. ↑ David H. Downs, Z. Nuray Guner. Sobre la calidad de los pronósticos de FFO  //  Journal of Real Estate Research. - 2006 julio.
  8. ↑ P/FFO: descripción general, fortalezas y debilidades,  FFOPS  ? . Instituto de Finanzas Corporativas . Consultado el 27 de octubre de 2020. Archivado desde el original el 2 de noviembre de 2020.