La reestructuración de un préstamo hipotecario de vivienda es la prestación de asistencia al prestatario en el cumplimiento de las obligaciones derivadas de un préstamo hipotecario (préstamo), permitiéndole evitar la pérdida de su única vivienda y restaurar su solvencia [1] .
Un préstamo hipotecario, a diferencia de otros tipos de préstamos al consumo, tiene una serie de características que permiten abordarlo de manera diferente que en los préstamos minoristas clásicos. Del total de características cabe destacar:
1. A largo plazo, a diferencia de los préstamos a corto plazo (hasta 3 años), durante la vigencia de un préstamo hipotecario (15 años o más), es muy probable que el prestatario tenga problemas para cumplir con su obligación. Entre los más frecuentes se encuentran:
2. Disponibilidad de garantía de calidad. La mayoría de los prestamistas al emitir un préstamo hipotecario requieren fondos propios del prestatario por un monto de ~ 30% para comprar bienes inmuebles. Así, la relación préstamo/colateral (LTV) es del 70% y es suficiente para hacer frente a la deuda del prestatario.
3. Alta relación deuda-ingreso en origen. Debe tenerse en cuenta que el plazo promedio de los préstamos hipotecarios (cuando se emiten) es de ~200 meses, y cuando se emiten préstamos, los prestamistas más concienzudos intentan enfocarse específicamente en los ingresos del prestatario, al darse cuenta de que la venta de la garantía es la excepción más que la regla. En este caso, la relación pago/ingreso (PTI) recomendada es <50% (30-45% es mejor). Por lo tanto, la relación entre la deuda y los ingresos mensuales del prestatario es de 1:100.
La legislación rusa no prevé el derecho del prestatario a la reestructuración. La decisión de reestructuración se toma si tanto el prestamista como el prestatario han expresado su consentimiento.
La decisión del acreedor sobre la posibilidad de reestructuración está determinada por los siguientes factores:
1. La posibilidad o imposibilidad de constituir reservas adecuadas para un préstamo hipotecario reestructurado. Gracias a la iniciativa de JSC ARIZhK, el Reglamento No. 254-P fue modificado significativamente por el Banco Central de la Federación de Rusia No. 2355-U de fecha 04.12.2009 y No. 2459-U de fecha 03.06.2010, que en realidad permite la reestructuración de hipotecas préstamos de hasta 6 millones de rublos [3] .
2. Preparación de esquemas de reestructuración. Cualquier esquema de reestructuración (incluso un simple reajuste de pagos) es inherentemente un producto bancario independiente y requiere una descripción detallada, automatización y capacitación del personal.
3. Disponibilidad de capacidad financiera del prestamista. En el caso de una gran pérdida o brecha de efectivo en la actividad actual del prestamista, la probabilidad de que esté listo para "esperar" la restauración del préstamo es extremadamente baja.
4. La presencia de experiencia especializada (conocimiento) en el campo de la reestructuración. Es importante tener en cuenta todos los factores que influyen en una reestructuración exitosa, de lo contrario la experiencia negativa (alto porcentaje de incumplimientos repetidos) estimulará las decisiones internas del banco a favor de las "cobranzas". Factores que un acreedor debe tener en cuenta al desarrollar sus propios programas de reestructuración [4] :
El elemento clave de una reestructuración exitosa es, por supuesto, el análisis, que debe proporcionar respuestas a las siguientes preguntas:
1. Causas que llevaron al incumplimiento del prestatario.
2. La perspectiva (nivel, estabilidad) de restaurar la solvencia del prestatario.
3. Evaluación del comportamiento (es decir, la voluntad del prestatario de luchar por la seguridad de su hogar).
Los métodos de reestructuración incluyen:
1. Métodos que le permitan sobrevivir a dificultades financieras temporales (retraso, plan de cuotas, período de gracia).
2. Métodos que permitan al prestatario reducir el costo del servicio de su préstamo hipotecario (prolongar el plazo del préstamo, refinanciar en condiciones de mercado nuevas, preferiblemente más blandas, mudarse a una vivienda más barata).
3. Métodos para aumentar los ingresos del prestatario (trasladarse a otra región donde la especialidad del prestatario sea más demandada con la sustitución de la garantía).
1. Garantizar la protección social de los ciudadanos. Se brinda asistencia a aquellos segmentos de la población que no pueden encontrar los medios para mantener los pagos de la hipoteca al día y corren mayor riesgo de perder su única vivienda en la que vivir.
2. Conservar y desarrollar la institución hipotecaria.
3. Estabilizar la situación en el mercado inmobiliario. Prevención de embargos masivos de bienes inmuebles y, en consecuencia, liberación de las viviendas embargadas por ejecución hipotecaria en el mercado, lo que evitará una caída arrolladora de los precios en el mercado de la vivienda.
4. Proporcionar liquidez al sector bancario. Los fondos asignados por los prestatarios finalmente se devuelven al sistema bancario, lo que mejora su liquidez y estabilidad financiera.
Programa gubernamental "Mortgage Rescue Scheme" en el Reino Unido
Programa de Gobierno “Vivienda Asequible. Programa de refinanciamiento de viviendas asequibles, EE. UU.
Programa de Gobierno “Vivienda Asequible. Modification" en los EE. UU. (Programa de modificación de viviendas asequibles, EE. UU.)
En la mayoría de los países de la UE (Alemania, Francia, España, Bélgica, etc.), como protección a los prestatarios, a nivel legislativo, se prevé la obligación del acreedor de realizar esfuerzos razonables para llegar a un acuerdo con el deudor sobre el pago de la deuda. Al mismo tiempo, esta medida se aplica, por regla general, a todos los prestatarios, y no solo a los que tienen una sola vivienda. Varios países explican claramente las opciones de reestructuración que un prestamista debe ofrecer a un prestatario.
La crisis económica mundial que comenzó en 2008 afectó significativamente el desarrollo de los préstamos hipotecarios en Rusia. Mostró que, a pesar del intenso desarrollo del mercado hipotecario, en el sistema de préstamos para vivienda ruso en el momento de la crisis, prácticamente no había mecanismos para apoyar a los prestatarios hipotecarios que experimentaban dificultades para cumplir con las obligaciones de la deuda. Al mismo tiempo, un préstamo hipotecario es una obligación a largo plazo de un ciudadano, y en un período tan prolongado ocurren varias crisis, en relación con las cuales, por razones objetivas, un ciudadano puede perder ingresos temporalmente. Para minimizar las posibles consecuencias de futuros fenómenos de crisis, fue necesario desarrollar una herramienta para reducir los riesgos de los participantes del mercado de préstamos hipotecarios. Para garantizar el desarrollo efectivo del mercado hipotecario ruso, era necesario prever el derecho del prestatario a la reestructuración en caso de pérdida de ingresos. La recuperación debe llevarse a cabo solo en caso de fracaso (imposibilidad) de la reestructuración del préstamo hipotecario y debe percibirse como la medida más extrema. Así, el hecho de que el prestatario tenga la oportunidad (derecho) de reestructurar su deuda en un período difícil para él contribuye al desarrollo de las hipotecas en el país debido a la participación más activa de los ciudadanos.
Desde septiembre de 2008, el Gobierno de la Federación Rusa ha comenzado a implementar medidas contra la crisis, un componente importante de las cuales es el Programa de Apoyo Estatal para Prestatarios Hipotecarios en una Situación de Vida Difícil. Para dar solución a las tareas encomendadas por el Consejo de Vigilancia de AHML OJSC , se decidió constituir la Sociedad Anónima Abierta Agencia de Reestructuración de Préstamos Hipotecarios para la Vivienda (ARIZhK OJSC) , que entró en funcionamiento el 6 de febrero de 2009 [5] .
A principios de 2009, ARIZhK OJSC lanzó el Programa estatal para la reestructuración de deudas hipotecarias problemáticas, para el cual la agencia desarrolló un estándar para la reestructuración de préstamos hipotecarios (préstamos) para ciertas categorías de prestatarios. Al comienzo del lanzamiento de este programa, casi ningún banco tenía un programa de reestructuración y, en caso de que el prestatario perdiera su solvencia, inmediatamente comenzaba la ejecución hipotecaria, sin darle oportunidad al prestatario de recuperarse. Hubieron varias razones para esto:
En sus actividades, ARIZhK OJSC tuvo en cuenta las dificultades del mercado mencionadas anteriormente y brindó un apoyo significativo a todos sus participantes:
La tarea clave de ARIZhK era influir en el mercado (apoyar a los prestatarios) lanzando sus propios programas de reestructuración. Durante el período del Programa estatal, la Agencia logró ayudar a salvar viviendas para más de 8,5 mil personas. Aproximadamente 3.000 personas solicitaron la reestructuración.
Para participar en el Programa, los prestatarios debían cumplir con criterios sociales:
Las principales áreas de asistencia a los prestatarios: [4]
1. Reestructuración primaria de los pagos de los prestatarios sobre créditos hipotecarios (préstamos) utilizando los fondos de ARIZHK OJSC. La asistencia al prestatario en el cumplimiento de las obligaciones en virtud de un préstamo hipotecario (préstamo) se lleva a cabo mediante la concesión de créditos (préstamos) dentro de un período determinado (pero no más de 12 meses) para garantizar la continuidad del pago de los pagos mensuales actuales del prestatario en una hipoteca préstamo de vivienda (préstamo) y brindar al prestatario la oportunidad de aceptar medidas para restaurar su solvencia.
2. Reestructuración secundaria de los pagos de los prestatarios sobre créditos hipotecarios (préstamos) adquiridos por ARIZHK OJSC. Representa la prestación de asistencia al prestatario en caso de imposibilidad de cumplir con sus obligaciones durante o después de la reestructuración inicial mediante el cambio del calendario de reembolso de las obligaciones que surgen sobre la base de acuerdos concluidos (préstamo hipotecario (préstamo), préstamo de estabilización, préstamo de estabilización, mixto acuerdo), de acuerdo con las capacidades del prestatario financiero.
3. Adquisición de una vivienda, que se ejecuta a instancia del acreedor hipotecario, pero aún no se ha iniciado la ejecución y el saldo de la deuda supera significativamente el coste de la vivienda objeto de la venta. En caso de necesidad de apoyo social, la Agencia conservaba el derecho de residencia temporal para el antiguo propietario y su familia hasta la adjudicación de la vivienda por parte de las administraciones autonómicas.
Los resultados de dos años de trabajo de la agencia: alrededor del 80% de los prestatarios de hipotecas restablecieron sus ingresos al final del período de asistencia' [6] .
El efecto de la implementación del programa:
El trabajo explicativo activo de ARIZhK OJSC, junto con una serie de cambios adoptados por el Banco de Rusia con respecto a los requisitos para la formación de reservas para préstamos reestructurados, hizo posible lograr que, a partir del 01.01.2011, todos los prestamistas clave del mercado hipotecario ofrecen sus propios programas de reestructuración. El programa ARIZHK apoyó este mercado “desde abajo”, ya que el programa de cualquier prestamista en realidad tenía que ser mejor que el programa de ARIZHK OJSC. La implementación del Programa contribuyó a un cambio en la mentalidad de los participantes del mercado (bancos) en cuanto al enfoque de gestión de la morosidad de los préstamos hipotecarios, desde la ejecución de bienes inmuebles hipotecados hasta la reestructuración de la deuda.