El seguro hipotecario es un seguro contra el riesgo de pérdidas de los acreedores que pueden surgir en caso de impago de los prestatarios hipotecarios y la posterior venta de la propiedad pignorada (falta de fondos por la venta de la propiedad pignorada y la imposibilidad de recuperar el saldo del prestatario).
El término seguro hipotecario se ha asignado al segmento de riesgos crediticios y no debe confundirse con otros tipos de seguros que acompañan a un préstamo hipotecario ( seguro de propiedad, seguro de título, seguro de accidentes , como parte del seguro hipotecario integral).
Por la naturaleza de su riesgo, el seguro hipotecario pertenece a los seguros de riesgo de crédito (grupo 14 según la clasificación del tipo de no vida según Solvencia_II ). Debido a las peculiaridades de la legislación rusa, el seguro hipotecario se implementa mediante un seguro de responsabilidad del prestatario (pagador y asegurado - prestatario, beneficiario - prestamista) o mediante un seguro de riesgo financiero (asegurado, pagador y beneficiario - prestamista). En la práctica extranjera, dado que se trata de un riesgo único, generalmente se combina en un solo tipo con la única diferencia de a cargo de quién se realiza el pago (pago por préstamo, pago por prestamista) [1] .
El crédito hipotecario, como cualquier tipo de actividad empresarial, va acompañado de una serie de riesgos específicos. El riesgo clave de un prestamista es el riesgo crediticio , que se gestiona mediante una serie de herramientas: suscripción del prestatario , valoración del objeto de la hipoteca, estándar de respaldo de préstamos hipotecarios, opciones de reestructuración de préstamos hipotecarios, estándar de ejecución hipotecaria, formación de reservas adicionales, tipos relevantes de seguros, etc. De acuerdo con los cánones de las actividades bancarias, la emisión de grandes préstamos debe ir acompañada de la provisión de garantías apropiadas. En el segmento de préstamos hipotecarios, el procedimiento para el registro de garantías y el procedimiento para su venta en caso de incumplimiento por parte del prestatario están determinados por la Ley Hipotecaria (Ley N° 102-FZ del 16 de julio de 1998) [2] . El monto de la garantía es un indicador clave del riesgo de crédito hipotecario, que se tiene en cuenta en cualquier norma reguladora de reservas y capital bancario. Su suficiencia es un factor fundamental en la realización del trabajo crediticio (suficiencia de los montos provenientes de la venta de garantías para cubrir todas las obligaciones del prestatario). Teniendo en cuenta las pérdidas derivadas de la ejecución hipotecaria (duración del procedimiento, errores en la valoración de garantías, etc.), en la práctica mundial existe una comprensión del nivel de equilibrio esperado (riesgo estándar) de este tipo de préstamos - con la relación entre el monto del préstamo y el valor de la garantía LTV [3 ] al nivel del 70 % En la Federación Rusa, según varios expertos, el punto de equilibrio esperado de las pérdidas del acreedor en la ejecución hipotecaria está en el nivel del 60%.
Los préstamos hipotecarios son fundamentalmente diferentes de otros tipos de préstamos en las siguientes formas:
1. La escala para el hogar. Si los tipos ordinarios de préstamos al consumo se relacionan con el ingreso familiar mensual promedio como 0.5: 1 - 10: 1, entonces los préstamos hipotecarios tienen una escala completamente diferente. En promedio, el tamaño de un préstamo hipotecario excede el ingreso familiar promedio entre 80 y 120 veces, lo que hace que sea imposible pagar el préstamo instantáneamente en caso de incumplimiento del prestatario. Una consecuencia importante es que el uso de métodos de cobro de deudas vencidas, tradicionales en el crédito minorista (presión sobre el prestatario a través de los cobradores ), es imposible en el crédito hipotecario, el prestatario no podrá encontrar (o volver a pedir prestado a los familiares) el cantidad adecuada para pagar rápidamente la deuda. La asistencia debería convertirse en una herramienta clave para hacer frente a la deuda problemática: ya sea asistencia en la reestructuración de la deuda o asistencia en la venta de garantías.
2. Naturaleza a largo plazo de la obligación de préstamo. A lo largo del plazo de la obligación hipotecaria, la situación financiera y las situaciones de vida de los prestatarios pueden cambiar significativamente, por lo tanto, la confiabilidad de la suscripción al evaluar la solvencia y la solvencia del prestatario puede ser aceptable en el horizonte de hasta 1-1,5 años. También deben tenerse en cuenta las siguientes observaciones estadísticas: (a) el período promedio de trabajo en un lugar es de aproximadamente 5 años; (b) el período medio de búsqueda de empleo es de unos 7 meses [4] ; (c) la proporción de prestatarios que tienen ahorros durante más de 6 meses es de alrededor del 15 % [5] ). Resulta que el 85% de los prestatarios pueden encontrarse en una situación de fondos insuficientes para cumplir con sus obligaciones de 1 a 3 veces durante la vigencia del préstamo.
En términos prácticos, esto significa la necesidad de un análisis exhaustivo por parte del acreedor de cada caso de mora y reaseguro.
No es coincidencia que muchos prestamistas, al suscribir, elijan el más pequeño de los dos como evaluación de la solvencia del prestatario: los ingresos declarados del prestatario y el nivel de ingresos de los ciudadanos con calificaciones similares y actividades similares en su región. Esto le permite protegerse de los casos de salarios locos, después de que el prestatario a menudo no puede obtener un nivel de ingresos adecuado.
Debido a la dependencia de las condiciones macroeconómicas actuales (desempleo, aumento de los precios al consumidor, tasas de interés, etc.), los riesgos de una disminución de la capacidad crediticia y la solvencia pueden manifestarse como sistémicos, ya que son interdependientes para muchos prestatarios, y durante períodos de crisis. a menudo son catastróficos.
A pesar de la mayor probabilidad de incumplimiento por parte del prestatario con un bajo nivel de ahorro para el pago inicial, estos préstamos tienen una gran importancia social: el prestatario tiene la oportunidad de resolver rápidamente su problema de vivienda. En promedio, cada 10% del pago inicial, el prestatario acumula aproximadamente 11,3 meses y el 30% - 34 meses. Durante el mismo período (34-11,3=22,7 meses) los precios inmobiliarios crecen al menos un 12-14%. Es decir, desde un punto de vista económico, los préstamos con un pago inicial bajo permiten al prestatario mantenerse al día con el aumento de los precios inmobiliarios. Deuda no garantizada del prestatario después de la ejecución hipotecaria. La mayor dificultad para los acreedores hoy en día es el problema de la aparición de la deuda no garantizada del prestatario.
i. Las encuestas a la comunidad bancaria muestran [6] que es casi imposible recuperar el saldo de la deuda después de la venta de la propiedad (o el costo del proceso es igual a la cantidad de fondos recaudados). ii. Este hecho confirma una vez más el postulado básico de los préstamos garantizados: el valor de la garantía siempre debe ser suficiente para cubrir todas las obligaciones del prestatario; de lo contrario, no se trata de préstamos garantizados y, por lo tanto, contiene un conjunto diferente de riesgos (como resultado, un requisito de reserva y adecuación de capital). iii. Sin embargo, el problema también tiene consecuencias: el prestamista no puede simplemente perdonar la deuda al prestatario y está obligado a tomar todas las medidas desde el punto de vista de las autoridades fiscales para recuperar los montos restantes. Por otro lado, si perdona la deuda al prestatario, este último tiene un beneficio material y no hay necesidad de pagar el impuesto sobre la renta personal. IV. Al adoptar la Ley Federal No. 405-FZ [7] , el legislador trató de resolver este conflicto e introdujo el concepto de condonación de la deuda del prestatario si la propiedad no se vendió en una subasta secundaria y el acreedor la retuvo.El legislador asumió que fijando el inicio de la subasta en un 20% por debajo del valor de tasación, el caso de no vender inmuebles en subasta sólo se daría en situaciones de crisis o regiones deprimidas. De hecho, debido a la mala calidad del servicio de alguaciles, esto sucede en el 40-60% de los casos (dependiendo de la región). En este sentido, los acreedores no estaban dispuestos a seguir esta norma presentando en la segunda subasta las empresas afiliadas al acreedor, las cuales recompran el inmueble al precio de inicio de la subasta. En este caso, la deuda con el prestatario no se detiene. No se puede decir que esta tendencia ahora esté disminuyendo: por un lado, muchos acreedores se han dado cuenta de la inutilidad de recuperar la deuda no garantizada de un prestatario y la necesidad de cambiar a otros métodos de reembolso de pérdidas (seguro), por otro lado, el bajo la calidad del trabajo del servicio de alguacil mantiene la ilusión de que puede hacerlo por su cuenta, algo más eficiente.
El seguro hipotecario, cuyo objeto y fin es cubrir el riesgo crediticio inusualmente largo de los préstamos hipotecarios, juega un papel importante tanto en el mercado hipotecario primario como en el secundario. La realización del riesgo de crédito depende de una serie de factores inherentes a la financiación de la vivienda y se produce al final de una secuencia de eventos que a menudo no están relacionados con la solvencia actual del prestatario. Por tanto, la tarea que resuelve el seguro hipotecario es aumentar la disponibilidad de préstamos hipotecarios reduciendo los requisitos de recursos propios del prestatario sin aumentar el riesgo crediticio del banco, aumentando de facto su capitalización en este segmento. Lo importante no es solo (y no tanto) el efecto para un prestamista en particular del riesgo “habitual” de incumplimiento en virtud de un contrato de préstamo, sino el efecto sistémico y estabilizador del seguro hipotecario, que resulta ser una especie de “ colchón de seguridad” para préstamos hipotecarios durante períodos de recesión económica. Debido a la reducción sistemática del riesgo de crédito, el seguro hipotecario juega un papel importante en el aumento del interés de los inversores (mercado secundario) en valores respaldados por hipotecas, lo que significa que contribuye a aumentar las entradas de capital en el mercado de préstamos hipotecarios. Gracias a los seguros hipotecarios, una parte importante de los riesgos sistémicos del segmento hipotecario del negocio bancario pueden trasladarse al sector asegurador que, por definición, es una fuente de riesgos sistémicos para la economía mucho menor que el sector bancario. Si está adecuadamente regulado y organizado, el seguro hipotecario puede ser una base comercializable para que los gobiernos mitiguen el riesgo de pérdidas catastróficas en el mercado hipotecario y en el sistema financiero en su conjunto.
En la mayoría de los casos, el estado está involucrado en el desarrollo del seguro hipotecario. La participación del Estado en la creación de compañías de seguros hipotecarios es una práctica común en países que resuelven el problema de dotar a la población de viviendas asequibles a través de mecanismos de crédito hipotecario (EEUU, México, Holanda, Canadá, Filipinas, Sudáfrica, etc. .). La Administración Federal de Vivienda (FHA) y la Corporación Hipotecaria y de Vivienda de Canadá (CMHC) , aseguradoras hipotecarias del gobierno de EE. UU. y Canadá, han estado involucradas en las crisis financieras mundiales para abordar desafíos estratégicos y ayudar a reconstruir el mercado hipotecario.
En los EE. UU., el seguro hipotecario tiene sus raíces en 1887, cuando se estableció en Nueva York la primera compañía de seguros hipotecarios, Title and Guarantee Company of Rochester . En agosto de 1933 había 14 compañías de seguros hipotecarios, pero durante la Gran Depresión todas dejaron de existir. Una nueva etapa en el desarrollo del seguro hipotecario comenzó en 1934 con la creación de la Agencia Federal de Vivienda estatal FHA, que recibió el derecho de actuar como asegurador del riesgo de pérdida de un banco en préstamos hipotecarios en caso de insolvencia del prestatario después de la venta de la propiedad prendada. Los bancos, en presencia del seguro hipotecario, pudieron reducir los requisitos para el pago inicial de los préstamos hipotecarios, lo que afectó de inmediato el crecimiento del mercado hipotecario y de vivienda en los Estados Unidos. La FHA sigue siendo una de las aseguradoras hipotecarias más grandes de los Estados Unidos en la actualidad, pero su participación de mercado desde sus inicios hasta la última crisis de 2008-2009 fue asombrosa. cambiado notablemente. La experiencia muestra que durante los períodos de crecimiento económico y préstamos hipotecarios, las aseguradoras privadas ingresaron activamente al mercado de seguros hipotecarios y la participación de la FHA en los volúmenes de seguros hipotecarios disminuyó. Y durante los períodos de recesión económica y crisis, cuando las aseguradoras privadas redujeron el volumen de nuevos negocios, fueron las actividades de la FHA las que brindaron la protección de seguro necesaria para que los bancos continuaran emitiendo préstamos hipotecarios con un pago inicial bajo.
En Canadá, en 1946, con el fin de proporcionar vivienda a los veteranos de la Segunda Guerra Mundial, también se creó una empresa estatal, la Canadian Mortgage and Housing Corporation (CMHC). Rápidamente se convirtió en una especie de "ministerio de vivienda" responsable de la política pública y su implementación en esta área. El seguro hipotecario en Canadá se introdujo en 1954. Se tomó como modelo la experiencia de la FHA, cuyo papel asumió la CMHC, que desde entonces se ha mantenido en Canadá como el principal proveedor no solo de seguros hipotecarios, sino también de programas de titulización de hipotecas. Las aseguradoras hipotecarias privadas en Canadá llegaron más tarde, pero su participación en el mercado de seguros hipotecarios es pequeña. Según las estadísticas, en febrero de 2010, el 46% de los préstamos hipotecarios estaban asegurados en Canadá, el 43% estaba asegurado por CMHC.
El seguro hipotecario apareció en Rusia en 2010, cuando la Agencia de Préstamos Hipotecarios para la Vivienda estableció la Compañía de Seguros AHML para formar y desarrollar el mercado de seguros hipotecarios.
La naturaleza de largo plazo del riesgo de crédito hipotecario otorga especificidad a los métodos de su medición, gestión y regulación, lo que, a su vez, otorga al seguro hipotecario características únicas:
una. La naturaleza desigual del riesgo en el tiempo para la cartera (pool) de activos hipotecarios. Los períodos de correlación de riesgo intracartera relativamente baja (períodos de estabilidad) son reemplazados por períodos de interdependencia extremadamente alta de riesgos privados (correlación) durante períodos de recesión económica, cuando hay un deterioro simultáneo en la calidad y el valor de todos los activos hipotecarios. Esta importante circunstancia no permite el uso de métodos tradicionales de diversificación de riesgos basados en los enunciados limitantes de la teoría de la probabilidad (por ejemplo, la ley de los grandes números) y requiere la invención de métodos adecuados para medir y diversificar en el tiempo (períodos extremadamente largos de Por lo tanto, el tiempo para el seguro hipotecario se convierte en la "coordenada" más importante en materia de medición y gestión del riesgo. b. Complejidad de las cuestiones de inferencia estadística. Para una evaluación adecuada de los parámetros de distribución de una variable aleatoria (por ejemplo, las pérdidas esperadas), los períodos de observaciones reales suficientes para los tipos de seguros tradicionales (seguros relativamente cortos de riesgos independientes entre sí) resultan insuficientes para los seguros hipotecarios. Incluso una historia de 5 a 7 años, en la que no hubo cambios macroeconómicos importantes, sino solo una tendencia constante, no puede proporcionar indicadores confiables del comportamiento futuro (a largo plazo) del mercado. Por tanto, la tarea fundamental para el asegurador hipotecario no es tanto la estimación de parámetros (por ejemplo, la probabilidad de impago durante el año), que es válida en el corto horizonte, sino la simulación a largo plazo de procesos aleatorios de desarrollo. de bienes hipotecarios. C. Distribución de los pasivos de seguros en el tiempo. Una adecuada valoración del valor de los flujos de caja futuros debe tener en cuenta la respuesta a la pregunta de una adecuada distribución de las reservas de seguros en el tiempo, que también es especial para los seguros hipotecarios. Además del riesgo desigual para un préstamo hipotecario individual (grupo de préstamos), la naturaleza desigual de la correlación dentro de la cartera mencionada anteriormente conduce a la necesidad de dividir las reservas en esperadas e inesperadas, de manera similar a cómo un banco debería dividir la distribución de pérdidas en esperadas (reserva) en el horizonte de 1 año e inesperadas (capital). La división debe ocurrir sobre la base de la tasa de liberación y la acumulación requerida. La reserva de pérdidas inesperadas de un asegurador hipotecario (la llamada reserva de contingencia) cumple el papel de capital, que se convierte en uno de los principales parámetros de solvencia en el seguro hipotecario.La regulación del seguro hipotecario en aquellos países donde ha estado operando por muchas décadas es de una naturaleza especial y separada (similar a cómo se separa el seguro de vida en una regulación separada). Estos son sus principales aspectos:
una. El carácter monotípico de las actividades de una empresa dedicada a operaciones de seguro hipotecario (restricción legislativa a sólo el seguro de riesgo de crédito para préstamos hipotecarios). Esta limitación, inusual en términos de diversificación de la cartera de seguros, se debe a varias razones: • El seguro hipotecario juega un papel importante en el sistema de capitalización del segmento hipotecario del sistema bancario, así como en el mercado secundario hipotecario. El reconocimiento de este instrumento como parte de los requerimientos de capital del banco significa cierto estándar transversal para la contabilización del riesgo de crédito en base consolidada. Para una aseguradora que opera con diferentes tipos de riesgo, no existe un estándar de capital similar al de los bancos, y la restricción a un solo tipo de riesgo le permite al regulador rastrear el riesgo en el sistema de forma consolidada. • En el seguro hipotecario, a diferencia de otros tipos, se pueden observar periodos significativos de rentabilidad negativa de las operaciones de seguro, cuando la reserva de capital (reserva de estabilización) absorbe pérdidas significativas durante periodos de recesión económica o incluso de crisis. Por lo tanto, limitar las actividades del asegurador al seguro hipotecario únicamente ayuda a evitar una situación en la que, durante dichos períodos, los asegurados de otros tipos de seguros queden sin protección.Actualmente, la única excepción a esta regla es el Reino Unido, donde el seguro hipotecario no está regulado por separado y es mucho menos sistémico para los préstamos hipotecarios que en EE. UU., Canadá o Australia.
b. Se lleva a cabo una regulación especial del capital de riesgo en forma de un requisito para mantener una cierta relación de riesgo a capital, es decir, la cantidad de pasivos de seguros bajo las pólizas existentes a la cantidad total de reservas de capital (patrimonio, utilidades retenidas y estabilización). reserva). En la práctica, en muchos países la relación límite es 25:1 o incluso 20:1. C. Una reserva especial para cubrir pérdidas imprevistas (reserva de estabilización) es una reserva que una compañía de seguros debe formar en forma de deducción de un porcentaje específico de las contribuciones entrantes a una cuenta de reserva especial. En él, los fondos se almacenan durante muchos años y solo se pueden utilizar cuando el monto de las indemnizaciones de seguros pagadas comienza a exceder la parte preestablecida de las primas de seguros recibidas para un año determinado. d. Apoyo o reconocimiento de seguros hipotecarios a través de incentivos regulatorios a los bancos hipotecarios (en forma de reconocimiento regulatorio en reservas y capital bancario) o exigencia directa de este tipo de seguros en hipotecas de alto riesgo. En primer lugar, resuelve el problema de la llamada selección negativa (la práctica de transferir riesgos desfavorables y mal calculados a las aseguradoras). En segundo lugar, restringe a los bancos regulados en la emisión de préstamos hipotecarios de alto riesgo, manteniendo así su solvencia durante períodos de crisis económica. En tercer lugar, los reguladores pueden alinear los riesgos de los prestamistas con un LTV alto con los típicos de los préstamos con un LTV por debajo del valor base promedio, siempre que estos préstamos estén asegurados por compañías de seguros hipotecarios calificadas. mi. Requerimiento del mercado secundario / mercado de valores respaldados por hipotecas de contar con un seguro para los préstamos incluidos en la cobertura hipotecaria con un alto LTV, así como requisitos especiales del mercado secundario para las compañías de seguros que realizan operaciones de seguro hipotecario.1. Componentes de la tarifa neta
una. Características de la probabilidad de incumplimiento del prestatario (PD).
i. La carga de pago de un hogar es un factor clave en la sostenibilidad de un préstamo hipotecario individual. Está estadísticamente demostrado que cuando la carga de pago sobre el prestatario supera el 45%, la probabilidad de incumplimiento del prestatario aumenta considerablemente. Esta regla también se aplica a los préstamos grandes, ya que los prestatarios con buenos ingresos a menudo no están dispuestos a limitar su estilo de vida. ii. Acumulación de fondos para la aportación inicial. Un factor importante para evaluar la capacidad del prestatario para cumplir con su obligación de préstamo en el futuro es la disponibilidad (acumulación) de fondos para el pago inicial. Se supone que cuanto más tiempo se limite el prestatario en fondos, reservando regularmente parte de los ingresos para acumular un pago inicial, más confiable será como prestatario en el futuro. En la literatura extranjera, el límite entre la psicología del propietario y la psicología del inquilino también se distingue justo en el nivel de acumulación del 30% para el pago inicial. Por la misma razón, los suscriptores en la mayoría de los países han revelado una dependencia no lineal de la probabilidad de incumplimiento del prestatario en su capacidad para acumular fondos para el pago inicial. iii. Suscripción limitada. La suscripción, incluso estudiando las características sociodemográficas del prestatario, se limita a un período de evaluación no superior a 1-3 años. En el futuro, el papel de los factores de cambio de trabajo (una ruptura en los ingresos y un posible cambio en su nivel), un cambio en la composición familiar (es decir, los gastos del hogar) IV. Probabilidad de incumplimiento del prestatario en la causal de pago. La capacidad del prestatario para cumplir regularmente con sus obligaciones de pago es un objetivo clave de la suscripción. v. Estadísticamente, el nivel máximo permitido de la carga crediticia total sobre el prestatario se establece en el 45% de los ingresos del hogar. Esta regla funciona incluso para grandes cantidades, ya que las personas que ganan mucho no suelen estar dispuestas a limitarse a gastar (ver más arriba sobre el factor de riesgo de la acumulación de fondos por parte del prestatario, como confirmación de su voluntad de ahorrar en gastos regulares) . Aquí vale la pena señalar la opinión del Banco de Rusia, reflejada en la Instrucción No. 139-I [8] , que permite reducir el requisito de suficiencia de capital del banco para tales obligaciones de préstamo con un coeficiente de 0.7 si los costos totales del prestatario para el servicio de la préstamo no supere el 33%. vi. Probabilidad de cambio de situación de vida. El incumplimiento del prestatario a menudo está determinado por factores tales como: divorcio, parto, enfermedad. Al reasegurar, debe aclararse si la pérdida de solvencia del prestatario es permanente o temporal. vii. Al formar la tarifa de seguro, el enfoque del prestamista para el procedimiento de reestructuración del préstamo hipotecario se puede tener en cuenta al evaluar la probabilidad de incumplimiento del prestatario. Como muestra la experiencia de ARIZhK OJSC , una organización bien pensada de procedimientos de restauración de prestatarios puede garantizar la restauración de alrededor del 80% de los prestatarios, incluso durante un período de crisis. En este caso, un peligro importante es la falta de procedimientos uniformes para tratar la deuda problemática en el mercado, por lo que este factor debe evaluarse con un alto grado de conservadurismo.b. Características de la predicción del tamaño de la pérdida (LGD)
i. Error en la valoración de inmuebles. Desafortunadamente, en la Federación Rusa, existe una práctica en la que el informe de tasación no indica el precio de la propiedad al que el prestamista puede vender la prenda durante un cierto período de exposición, sino la confirmación del precio de compra de la vivienda por parte del prestatario. Este hecho obliga a tener en cuenta errores adicionales a la hora de calcular la tarifa. Los errores de valoración deberían ser un tema para un estudio aparte. ii. Pérdidas por ejecución hipotecaria, compensación de prestatarios. Al calcular el nivel de pérdidas, se deben tener en cuenta los factores de tiempo (período de ejecución hipotecaria), costos directos e indirectos (muy a menudo los acreedores no los tienen en cuenta por completo). iii. Cambio en el valor de la garantía a lo largo del tiempo. A pesar de la dispersión de los valores reales individuales, en promedio, el índice de precios inmobiliarios tiene una tendencia alcista a largo plazo. El uso de los datos de RosStat [9] debe tener en cuenta la metodología, que prevé la inclusión en el índice de una serie de asentamientos, que a menudo subestiman el resultado real. IV. La presencia en el acuerdo (o la política del banco) de procedimientos de reestructuración reduce significativamente la probabilidad de incumplimiento del prestatario (PD), pero aumenta el nivel de posibles pérdidas en caso de recuperación fallida del prestatario (LGD). La experiencia de ARIZhK OJSC muestra que se puede lograr una disminución de PD 5 veces y un aumento de LGD de solo un 18%, lo que da una reducción general significativa en las pérdidas totales (EL) .C. Reestructuración . La reestructuración de un préstamo hipotecario reduce significativamente la pérdida para el asegurador y para el prestamista [10] . Esta tesis es confirmada por el Reglamento del Banco de Rusia No. 254-P (cláusula 3.7.2.2) [11] , según el cual un préstamo reestructurado no puede formar mayores reservas, siempre que el prestatario cumpla con el calendario de pago relajado en su totalidad. . Sin embargo, la presencia de reestructuración automática en un acuerdo de préstamo hipotecario reduce la confiabilidad de los flujos de efectivo al modelar transacciones de titulización.
2. Adquisición
una. Suscripción. Constituye una parte significativa de los costes asociados a la celebración de un contrato de seguro. La necesidad y la complejidad de estudiar un número importante de factores se indica más arriba. Actualmente, las aseguradoras no tienen acceso directo a los historiales crediticios de los prestatarios, pero se está discutiendo un proyecto de reforma a la ley de historiales crediticios, donde tal derecho aparecerá en los seguros de riesgo crediticio.
b. Comisión del prestamista. La parte más compleja y controvertida de los costos de la aseguradora en la celebración del contrato.
i. La complejidad de la cuestión radica en que el prestamista, al celebrar un contrato de seguro hipotecario, es también el beneficiario. ii. Obtener una comisión "por esto" en la práctica mundial no tiene sentido: definitivamente no es una promoción conjunta de los productos de seguros de BankAssurance, ya que el propio acreedor recibe el beneficio. En particular, la Ley Modelo sobre Préstamos Hipotecarios de los Estados Unidos prohíbe expresamente al prestamista cobrar comisiones (o crear condiciones especiales para los depósitos), ya que este seguro es parte integral del producto crediticio. iii. La consecuencia negativa de una alta comisión es que su tamaño en la práctica de la Federación Rusa (30-40%) no puede incluirse en la estructura de la tasa arancelaria. Esto significa que para mantener el nivel requerido de su propia rentabilidad, la aseguradora se verá obligada a negarse a pagar en el futuro, lo que a su vez socava la fe de los acreedores en la fiabilidad del seguro. Al mismo tiempo, esta situación se adapta a los jugadores actuales del mercado: los banqueros "ahora" mejoran el lado de los ingresos, reciben comisiones en este momento, las aseguradoras se ven obligadas a estar de acuerdo, ya que tienen acceso al canal de ventas. Sufrir: prestatarios, que luego no recibirán la protección adecuada (es la protección del prestatario que no se proporcionará si se rechaza el pago). iv) La solución al problema podría ser una prohibición legislativa (siguiendo el ejemplo de los Estados Unidos y varios otros países) sobre el cobro de comisiones a las aseguradoras, cuando el acreedor pone como condición para la celebración de un contrato de seguro como parte de un producto de préstamo y el acreedor es el beneficiario.3. Asegurar la garantía de los derechos del acreedor
una. Preservación de las reservas de seguros.
i.Debido a la naturaleza de largo plazo de los contratos de seguro (5-20 años) y la distribución de las pérdidas en el tiempo, es necesario crear un conjunto de medidas para garantizar la seguridad de las reservas de seguros. ii) Las instrucciones para invertir las reservas de seguros y los fondos propios deben limitar categóricamente la inversión en activos con una naturaleza de riesgo similar (títulos respaldados por hipotecas, bienes raíces, fondos mutuos inmobiliarios, etc.). El modelo de inversión en sí mismo debería proporcionar un nivel serio de conservadurismo. iii. Teniendo en cuenta la importancia de las consecuencias de la quiebra de un asegurador para una entidad de crédito en caso de formación inadecuada de reservas de seguros, varios expertos consideran relevante utilizar un depósito especializado para registrar y almacenar los activos correspondientes.b. Causales de denegación de pago y prelación de los actos jurídicos reglamentarios. Al modelar los flujos de efectivo, varios expertos consideran importante tener en cuenta el factor de una posible negativa a pagar por parte de una compañía de seguros.
i. En la práctica extranjera, el índice de pago está asociado con la calificación de la aseguradora; de hecho, se incluyen dos parámetros en el modelo: el índice de pago (PayOutRate) y la probabilidad de restaurar la solvencia del asegurador (Tasa de recuperación). ii. La calidad del respaldo de los préstamos hipotecarios también afecta la tasa de pago: cuanto peor se ejecutan los documentos por culpa del administrador, mayor es la probabilidad de que la aseguradora se niegue a pagar. iii. Es importante señalar la profundidad jurídica de la descripción del procedimiento de ejecución hipotecaria en la ley "Sobre Hipoteca". Así, la regulación legal de las cuestiones de pago está formada por la siguiente prioridad: 1. Código Civil (temas generales de seguros); 2. Ley Hipotecaria (detallando el procedimiento de ejecución y fijando los eventos relacionados con la pérdida del acreedor, la suma asegurada, el evento asegurado, etc.); 3. Reglas de Seguros. Actualmente, el mercado necesita crear reglas de seguros para simplificar y unificar los procedimientos para comprar y vender hipotecas, así como reconocer el impacto de la protección del seguro en los índices de suficiencia de capital del prestamista (abajo). 4. Contrato de seguro. Con el fin de simplificar las transacciones de compra y venta, es recomendable minimizar la composición del contrato, dando prioridad a las Reglas de Seguros. IV. Una dificultad importante para el mercado es ahora el alto nivel de comisión que cobran una serie de prestamistas al celebrar contratos de seguro hipotecario (hasta un 40%). Dado que la estructura de la tarifa no contempla pagos tan altos, para mantener el nivel de rentabilidad requerido, la aseguradora se verá obligada a rechazar pagos en el futuro. Sin embargo, en opinión de la mayoría de los expertos, la elaboración significativa del procedimiento de ejecución hipotecaria, consagrado en la ley "sobre hipotecas", crea riesgos significativos para tales aseguradores (la imposibilidad de evadir el pago).4. Formación de reservas de seguros
una. Práctica rusa y extranjera de formar RNP (reserva de prima no devengada).
I. Una característica del seguro hipotecario es el hecho de que la distribución de los parámetros PD y LGD a lo largo del tiempo es desigual, mientras que la legislación rusa prevé el único método para formar RNP - uniforme - pro rata temporis. Sin embargo, el riesgo real en el seguro hipotecario se concentra en los primeros 4-6 años de vida del préstamo. Esta deficiencia conduce a reservas insuficientes en los primeros años de vida del préstamo y reservas sobrestimadas en los años siguientes. ii. La legislación de Canadá detalla explícitamente el cronograma para la formación de RNR, similar al valor real del balance de riesgo (ver más abajo) iii. La legislación de varios países europeos prevé el concepto de una reserva de riesgo no vencido, que puede formar desviaciones del método uniforme en una dirección u otra.b. Dependencia de la sostenibilidad del crédito hipotecario de los ciclos económicos.
i. Reserva de desastres. El mercado de seguros hipotecarios está ligado a los ciclos económicos. Durante el período de crecimiento económico, el asegurador puede formar reservas apropiadas, cuyo uso será necesario durante las crisis. La legislación de la mayoría de los países en la estructura de la tasa arancelaria prevé la posibilidad de formar una reserva adecuada. ii. La reestructuración como método para reducir la PD y aliviar la presión sobre la LGD. Un impacto significativo en el pico de pagos durante la crisis tiene una política estatal en el campo de apoyo a los prestatarios hipotecarios. Por lo tanto, el programa "Reestructuración de préstamos hipotecarios para vivienda 2009-2010" [12] , implementado por ARIZhK, mostró un alto porcentaje de recuperación de los prestatarios (alrededor del 80% de los prestatarios en un año pudieron reanudar completamente el servicio de sus préstamos hipotecarios) [13] , así como reducir la presión a la baja sobre el mercado inmobiliario al reducir la oferta de locales residenciales durante la crisis.En su esencia económica, el seguro hipotecario es una protección adicional del capital del prestamista, ya que lo protege de pérdidas imprevistas (las pérdidas esperadas se incluyen en la estructura de la tasa de interés del prestamista).
De acuerdo con las instrucciones del Banco de Rusia 139-I [14] , al calcular el coeficiente de adecuación de capital, los préstamos de alto riesgo deben tenerse en cuenta teniendo en cuenta el riesgo con un coeficiente de 1,5, préstamos normales: un factor de riesgo de 1, préstamos ideales (LTV<70%, P/D<33%, etc.) - se permite utilizar un factor de riesgo de 0,7.
Las recomendaciones del Comité de Supervisión Bancaria de Basilea (Basilea II [15] ) distinguen dos enfoques a la hora de calcular los requisitos de capital:
1. Basado en un enfoque estandarizado. el párrafo 72 permite reducciones en el factor de riesgo a 0,35. Al mismo tiempo, los préstamos hipotecarios con una morosidad de 90 o más días deben tenerse en cuenta con un factor de riesgo de al menos 1. Sin embargo (párrafo 78), si las reservas especiales, que pueden incluir el seguro hipotecario, son superiores al 20%, entonces el factor de riesgo se puede mantener dentro de 0,5.
2. Basado en calificaciones internas (IRB), que permite el análisis de datos históricos y la formación de un amplio conjunto adicional de valores analíticos. En el párrafo 328 se proporciona un ejemplo del cálculo de los requisitos de capital y la ponderación de los activos por riesgo:
Correlación (R) = 0,15 Requisitos de capital (K) = LGD x N[(1 - R)^ - 0,5 x G(PD) + (R / (1 - R))^0,5 x G(0.999)]-PD x LGD Activos ponderados por riesgo = K x 12,5 x EADSi bien no existe una mención específica al seguro hipotecario, Basilea II lo considera (párrafos 75, 140, 141) entre otros instrumentos de mitigación del riesgo de crédito (avales, garantías o derivados de crédito). Por lo general, se permite a los bancos reflejar la reducción del riesgo (y los requisitos de capital) a través del seguro hipotecario. Tampoco existen restricciones sobre los tipos/tipos de garantías (especificaciones del producto de seguro hipotecario), sin embargo, bajo el enfoque IRB avanzado, los propios bancos deben establecer criterios para la aplicabilidad de una forma particular de protección crediticia reconocida por el regulador.
A nivel general, los requisitos de protección de seguros se incluyen en el contexto del Enfoque de Gestión Avanzado (AMA), sin embargo, en relación con los seguros hipotecarios, los requisitos del banco para las compañías de seguros pueden fortalecerse, por ejemplo, con las siguientes condiciones:
• mantener un nivel mínimo de calificación de solidez financiera; • mantener suficiente capital y reservas; • cumplimiento de restricciones (por ejemplo, por tipo de seguro, por condiciones de reaseguro); • política de inversión conservadora.Prerrequisitos clave recomendados por Basilea II con respecto al uso de garantías, garantías o seguros:
una. Seguridad jurídica en operaciones con garantía real (incluidas las hipotecas), compensaciones de balance, avales, derivados o seguros.
b. Contabilización de riesgos operativos adicionales asociados con el uso de garantías (incluido el seguro hipotecario).
C. El grado de seguridad (garantía o seguro) debe estar claramente definido, ser innegable e irrevocable.
El seguro hipotecario tiene un efecto significativo en las operaciones de titulización de activos hipotecarios, reconocido como un mecanismo externo de respaldo crediticio para los bonos senior como parte de la mejora crediticia general de la emisión. Como se mostró anteriormente, el seguro hipotecario puede ayudar a reducir los requisitos de suficiencia de capital, cuyo papel en las operaciones de titulización suele desempeñarse mediante mecanismos “internos”: subordinación, exceso de margen, reserva especial.
Al transformar hipotecas de baja liquidez en activos altamente líquidos, la titulización le permite transferir simultáneamente el riesgo de tasa de interés y parcialmente el riesgo crediticio al mercado de capitales, mejorar la capitalización y aumentar el volumen de las operaciones de préstamo, al tiempo que conserva el derecho (y los ingresos de) la administración de la hipoteca préstamos El “coste” de una operación de este tipo se determina esencialmente mediante el equilibrio entre la calificación del tramo senior (coste de atracción) y la cantidad de mejora crediticia requerida. Este último está determinado por los riesgos (calidad) de los préstamos hipotecarios incluidos en la cobertura hipotecaria, y los mecanismos de mejora crediticia pueden variar según la estructura de la transacción. Sin embargo, independientemente de la estructura de la transacción, el impacto positivo del seguro hipotecario en la estructuración de valores respaldados por hipotecas es reconocido por todas las agencias calificadoras internacionales.
En esencia económica, el seguro hipotecario cubre el riesgo de impago en términos de la totalidad del reembolso del gap de liquidez formado. La importancia del impacto depende en gran medida del tamaño de la cobertura proporcionada, así como del perfil del grupo que se tituliza. Además de la configuración de la cobertura del seguro, los principales factores que influyen en el efecto del seguro, que son tenidos en cuenta por las agencias de calificación, son los siguientes:
• Calificación de la estabilidad financiera de la aseguradora; • El grado de exposición a fenómenos de crisis en el mercado hipotecario (correlación con el mercado hipotecario); • Calidad operativa del mantenimiento del contrato de seguro (índice de pago del seguro).Dada la opinión de varios expertos de que el punto de equilibrio esperado en los préstamos hipotecarios en Rusia está en el nivel de LTV <60%, este valor debería ser el límite inferior mínimo para asegurar los préstamos en el grupo. Por otro lado, la restricción a la inclusión en la cobertura hipotecaria de préstamos con LTV<80% (Ley de Garantías Hipotecarias [16] ) y el margen de seguridad exigido en la cantidad del 10%, la protección óptima del seguro es la suma asegurada en la cantidad de 80% - 60% + 10% = 30%, es decir, 30% de seguro sobre 60%.
El enfoque de las agencias de calificación en relación con las condiciones para la reestructuración automática de los préstamos ha sido revelado: de forma conservadora, las agencias de calificación suelen creer que las condiciones para la reestructuración se dan en el menor tiempo posible y en el mismo tiempo. Teniendo en cuenta esta tesis, se realiza una modelización del flujo de caja que, obviamente, resulta ser “negativo”, lo que significa que el efecto de aplicar la cobertura del seguro será insignificante.
Sin embargo, este modelo aún no cuenta con confirmación estadística de ninguna agencia calificadora y este supuesto es un cálculo teórico.
A pesar de que el seguro hipotecario tiene la naturaleza de riesgo de crédito, en Rusia el seguro hipotecario se implementa a través de dos tipos, divididos según la base del Asegurado: seguro de responsabilidad del prestatario o como seguro de riesgos financieros de los acreedores. Es posible implementar el seguro hipotecario a través de los riesgos empresariales del prestamista, pero en relación con los conjuntos de préstamos, ya que de lo contrario se viola el principio básico: la protección del seguro posterior al préstamo hipotecario (esto es imposible en los riesgos empresariales).
El seguro de responsabilidad del deudor se encuentra actualmente definido en el Capítulo 31 de la Ley Hipotecaria [17] y prevé una serie de restricciones graves que dificultan el desarrollo de este tipo:
• sólo se aseguran los préstamos hipotecarios (los préstamos hipotecarios no se pueden asegurar);
• sólo está sujeto a seguro el caso en que el prestatario y el deudor hipotecario coincidan en una sola persona;
• la responsabilidad del prestatario se limita al 20 % sobre el 70 %, lo que no es suficiente en la realidad rusa; como se muestra arriba, el punto de equilibrio en los préstamos hipotecarios pasa por LTV <60 %.
Cuadro resumen de la aplicabilidad de varios tipos de seguros en el seguro hipotecario
| No. | Parámetro comparado | Seguro de responsabilidad del prestatario | Seguro de riesgo financiero del prestamista | Seguro de riesgo empresarial para acreedores |
|---|---|---|---|---|
| una | El monto de la responsabilidad del seguro | Definido por ley: 20% sobre 70% | No limitado | No limitado |
| 2 | Tenedor de una póliza | Prestatario | Acreedor | Acreedor |
| 3 | Beneficiario | Acreedor | Acreedor | Acreedor |
| cuatro | El momento del pago de la prima del seguro y la posibilidad de fraccionamiento | En la etapa de emisión de un préstamo. Cuota no proporcionada | Cualquier momento. La posibilidad de pago a plazos está determinada por el contrato. | Cualquier momento. La posibilidad de pago a plazos está determinada por el contrato. |
| 5 | Presencia de restricciones | Seguro solo a favor de una entidad de crédito, solo se aseguran los préstamos (no préstamos), el prestatario y el deudor hipotecario deben coincidir en una sola persona | Sin restricciones | No hay posibilidad de seguimiento automático del seguro de la hipoteca cedida a favor de un nuevo inversor |
| 6 | costos del prestamista | No, el prestatario paga todo. | Compensa la prima de seguro pagada de una tasa de interés más alta (u otros ingresos propios) | Compensa la prima de seguro pagada de una tasa de interés más alta (u otros ingresos propios) |
| 7 | Riesgos excluidos de la cobertura | Realización extrajudicial de la prenda; Condonación de deuda (405-FZ) | Seleccionado a petición del prestamista | Seleccionado a petición del prestamista |
| ocho | Problemas de reestructuración de préstamos | Aumentan los riesgos, por lo que requieren coordinación con la aseguradora. La aseguradora tiene poca influencia en el mecanismo de reestructuración | Reduce los riesgos y puede incluirse en las medidas de prevención de pérdidas. | Reduce los riesgos y puede incluirse en las medidas de prevención de pérdidas. |
El reaseguro de los riesgos del "seguro hipotecario" tiene una serie de dificultades, que incluyen:
1. Falta de datos históricos para evaluar el comportamiento de las carteras en el marco del ciclo económico completo, es decir, la complejidad en la formación de las tasas de seguros y reaseguros;
2. Fuerte dispersión de tarifas en función de factores de riesgo (tamaño de la cobertura del seguro, segmento de mercado, distribución regional, nivel de P/D en la cartera, etc.);
3. Es importante señalar el nivel generalmente bajo de confianza de los acreedores en las aseguradoras, especialmente en los contratos a largo plazo. En este diseño, la presencia de una alta protección de reaseguro con una alta cuota de riesgo transferida a una aseguradora confiable nivela esta desconfianza.
Sólo existe una oferta en el mercado para el reaseguro de esta categoría de riesgos de OAO IC AHML . Al mismo tiempo, AHML IC ha desarrollado una serie de productos preliminares (es decir, formuló tarifas brutas y netas, reglas de seguros y describió los procedimientos de suscripción y liquidación de pérdidas correspondientes), que resolvieron el problema de la transferencia adecuada del riesgo de la aseguradora a la aseguradora. reaseguradora Teniendo en cuenta la disponibilidad de datos históricos en AHML OJSC , el alto nivel de Capital Autorizado de AHML IC (1.500 millones de rublos al 1 de marzo de 2013), la conservadora relación capital:riesgo igual a 1:10 para dichos riesgos, la mayoría los acreedores consideran que tal combinación de asegurador-reasegurador es altamente confiable.