Un edificio de apartamentos es un edificio en el que se encuentran locales residenciales ( apartamentos ), locales no residenciales, áreas comunes, propiedad de la casa común.
Las casas de vecindad ( ínsulas ) aparecieron por primera vez en la antigua Roma .
En Europa, la práctica de construir casas de vecindad se revivió a mediados del siglo XVII. El costo de alquilar apartamentos dependía del piso en el que estaban ubicados: cuanto más alto, más barato [1] .
La afirmación de las relaciones capitalistas desde principios del siglo XIX estimuló la construcción de casas de vecindad con departamentos en alquiler.
Además de las casas de vecindad para trabajadores, en muchas ciudades europeas comenzaron a aparecer en la segunda mitad del siglo XIX casas con apartamentos de alquiler para la clase media y alta. en 1880 gracias a la llegada de innovaciones técnicas como el ascensor , la popularidad de este tipo de vivienda ha aumentado significativamente [1] .
Los edificios de apartamentos pueden tener una amplia variedad de pisos. Dependiendo de la relación entre la altura y la longitud del edificio, los edificios de apartamentos se dividen en extendidos y puntuales. Las casas punta o torre tienen más altura que largo. Por regla general, tienen una sola entrada .
Dependiendo de cómo las personas ingresan a los apartamentos, las casas se dividen en varios tipos.
Casas seccionales : la casa consta de varias secciones y, en consecuencia, entradas. Cada sección tiene su propia escalera , posiblemente con un ascensor . Cada piso tiene un rellano desde el cual ingresan a los apartamentos. En Rusia y en el espacio postsoviético, las casas seccionales son el tipo predominante de edificios de apartamentos. De acuerdo con el principio seccional, se construyeron Jruschov , la mayoría de los stalins .
Casas de galería : alrededor de la casa o en un lado de ella hay una galería desde la cual ingresan a los apartamentos. Una escalera está dispuesta, en casos extremos, dos, en los extremos. Tales casas generalmente se encuentran en áreas con un clima bastante cálido.
Casa del corredor : los apartamentos ingresan al corredor interior. Por lo general, hay varias escaleras, todas conducen a un corredor común. En Rusia y en el espacio postsoviético, los representantes típicos de las casas de corredor son casas con una gran cantidad de apartamentos pequeños: familias pequeñas y dormitorios .
Un edificio de apartamentos es una colección de dos o más apartamentos que tienen salidas independientes a un terreno adyacente a un edificio residencial oa áreas comunes en dicho edificio. Un edificio de apartamentos contiene elementos de propiedad común de los propietarios de locales en dicha casa de acuerdo con la legislación de vivienda. [2]
“Apartamento” (según la definición del Código de Vivienda de la Federación Rusa, parte 3, artículo 16): “Un apartamento es una habitación estructuralmente separada en un edificio de apartamentos que brinda acceso directo a las áreas comunes de dicha casa y consta de una o más habitaciones, así como el uso de locales auxiliares destinados a satisfacer las necesidades domésticas y de otro tipo de los ciudadanos asociadas con su vivienda en dicha habitación separada.
El edificio de apartamentos consta de:
Una lista completa de bienes comunes en un edificio de apartamentos es individual para cada tipo de edificio. Por ejemplo, algunas casas tienen ascensor, otras no, una casa está equipada con un sistema de extracción de humos y automáticos contra incendios, y la otra no se debe a edificios de poca altura, etc. Se pueden gasificar casas de hasta 9 pisos. , las casas más altas no pueden. La lista de bienes comunes en un edificio de apartamentos en su forma más general se indica en el Artículo 36 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, una lista más detallada de los bienes que deben estar presentes en un edificio de apartamentos se indica en el Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 13 de agosto de 2006 No. 491. Además del Código de Vivienda de la Federación Rusa y los Decretos del Gobierno de la Federación Rusa, la composición de los bienes comunes, específicamente para una casa, está determinada por los propios residentes. , gobiernos locales y autoridades estatales.
Un edificio de apartamentos como objeto de bienes raíces es una propiedad compartida de personas [3] , propietarios de locales en dicha casa. La propiedad compartida debe considerarse sobre la base de que sus acciones pueden determinarse sobre la base de la ley [4] .
En otras palabras, la participación en la propiedad de la propiedad común en un edificio de apartamentos es proporcional al área del local de cada propietario específico [5] .
Por ejemplo, el área de todos los apartamentos en un edificio de apartamentos es de 4800 m² y locales comerciales (tiendas, oficinas, etc.) - 200 m². Total: 5000 m². El propietario de un apartamento con una superficie de 100 m², o el 2% de todas las áreas de la casa, es propietario del 2% del terreno registrado como edificio de apartamentos, todas las tuberías de alcantarillado y agua, paredes, vigas, los cimientos y todo lo demás que no sea de nadie en propiedad del edificio.
Cabe señalar que, a pesar de la participación en el derecho de propiedad común, el propietario del local (apartamento o local comercial) no puede destinar su participación en especie [6] . Esto significa que sería ilegal que el propietario de la vivienda dijera, y más aún tomara medidas para apoderarse de parte del rellano o del ascensor, o, sin una decisión correspondiente de la junta general de propietarios de locales en un edificio de viviendas, utilizar el ático, techo, sótano u otros locales relacionados con la propiedad común, para sus fines: una despensa, un taller o cualquier otra cosa.
La gestión de un edificio de apartamentos se lleva a cabo sobre la base de un acuerdo (artículo 162 del Código de Vivienda de la Federación Rusa) [7] .
Los dueños de los locales usan y disponen de los bienes comunes en un edificio de departamentos dentro del marco establecido por la ley. Por ejemplo, todos usan un vertedero de basura, plomería, calefacción, electricidad y otros beneficios comunales de una casa moderna, así como áreas comunes -pasillos, entradas y escaleras- por derecho del propietario, los propietarios otorgan tales derechos a sus inquilinos. .
Usando locales y redes de ingeniería, los residentes los desgastan, los llamados. uso y desgaste normativo (natural) y en el tiempo especificado por la documentación técnica de la casa, se deben realizar reparaciones y / o reemplazo del objeto de uso (condicionalmente, tuberías o estructuras). Esto se deriva de los requisitos del Código Civil de la Federación Rusa [8] y específicamente del Artículo 39 de la RF LC.
El mecanismo existente para la gestión y operación de la propiedad común y consagrado en el Código de Vivienda de la Federación de Rusia permite a los propietarios no rastrear el tiempo de reparación y reparar la propiedad común, sino contratar organizaciones especializadas con licencia para realizar trabajos eléctricos, encuestas y reparaciones adicionales. soporte, soporte y otras estructuras de la casa.
En la práctica, esto se implementa de tres formas [9] (a través de la junta general de propietarios del local):
Si se elige una HOA, los estatutos de esta organización sin fines de lucro pueden estipular derechos y obligaciones adicionales para los miembros de la HOA.