Los préstamos hipotecarios digitales son un conjunto de procesos de flujo de trabajo que le permiten realizar transacciones de préstamos hipotecarios en línea [1] . La hipoteca digital supone que todas las etapas de una transacción hipotecaria se realizan en línea, desde completar una solicitud hasta firmar la documentación con una firma digital [1] .
En los Estados Unidos de América, se adoptaron cambios legislativos que permiten firmar documentos con firma electrónica a principios de 2000 [2] , pero como tal, no encontraron una aplicación masiva en el campo de los préstamos hipotecarios hasta 2018 [3] . La participación de las hipotecas electrónicas hasta el 2018 no superaba el 1% de toda la cartera hipotecaria; al 15 de septiembre de 2021 se registraron más de 1,3 millones de hipotecas electrónicas (alrededor del 5% de toda la cartera hipotecaria emitida durante el año) [4 ] . El registro y almacenamiento de hipotecas electrónicas es realizado por una organización comercial creada por la Asociación de Banqueros Hipotecarios de los Estados Unidos - MERS eRegisrty, establecida en 1995.
El registro de hipotecas electrónicas se generalizó en Estados Unidos en 2018, cuando la empresa estadounidense Quicken Loans , el prestamista hipotecario minorista en línea más grande, implementó un ciclo completo de préstamos hipotecarios digitales en 2015 [5] [6] . Entre los prestamistas que participan en el sistema MERS eRegistry, se encuentran los siguientes actores y bancos importantes del mercado hipotecario: Fannie Mae , Freddie Mac , Ginnie Mae , Quicken Loans, United Wholesale Mortgage , Well Fargo , Fairway , Credit Depot , Caliber Home Loans , Bank of America , TD Bank , Ally , Black Knight , eOriginal , Chase [7] [8] .
En enero de 2021, Ginnie Mae colocó una emisión piloto de valores respaldados por hipotecas, cuya cobertura hipotecaria se forma a partir de hipotecas electrónicas, por un monto de $24 millones [9] .
En el Reino Unido, el marco legal para otorgar títulos de propiedad de forma digital mediante documentos electrónicos con firmas electrónicas se preparó en 2002 [10] , en 2008 [11] se adoptaron las Normas de Transferencia Electrónica de Títulos en virtud de la Ley de Registro de Tierras , que permitía hipotecas con firma electrónica. El primer registro de registro de una hipoteca electrónica (mortgage) tiene fecha del 8 de abril de 2018 [12] , el registro y la contabilidad se llevan a cabo por el Registro de la Propiedad de Inglaterra y Gales .
Según datos disponibles de dominio público, al cierre de febrero de 2020 se registraron más de 7 mil hipotecas electrónicas [13] . Los miembros, incluso como prestamista o plataforma digital, que utilizan el registro electrónico son Atom Bank , Barclays , Clydesdale Yorkshire Banking Group , Coventry Building Society , HSBC , Metro Bank , Molo Finance , Nationwide y The Mortgage Works , Principado Building Society .RBS y NatWest , Santander , Skipton Building Society , TSB Bank , West Bromwich Building Society [14] .
Las emisiones de valores respaldados por hipotecas , que son respaldados por hipotecas electrónicas, no están disponibles en el país para 2021 y se está acumulando una cartera de hipotecas electrónicas.
En Australia, el proceso de transformación digital del sector hipotecario comenzó en 2014, pero la etapa principal de desarrollo se dio durante la pandemia de 2020 [15] , en algunos estados del país se han adoptado reglas que permiten el uso de la firma electrónica para todos los documentos de transacciones hipotecarias [16] , así como la inscripción remota de transacciones hipotecarias en el registro, otros estados para 2021 no han adoptado los cambios legislativos correspondientes para permitir el uso de servicios digitales. En diciembre de 2020, se llevó a cabo el Australian Commonwealth Bank, el mayor banco estatal de la Commonwealth de Australia en términos de cartera de préstamos hipotecarios , y el servicio digital australiano Lendi, que aumentará el volumen de préstamos hipotecarios emitidos en formato electrónico [17] .
No se realizaron emisiones de valores respaldados por hipotecas con garantía de hipotecas electrónicas.
En la Federación Rusa, el concepto de hipoteca electrónica apareció en la legislación con la adopción el 1 de julio de 2018 de enmiendas a la Ley Federal "Sobre Hipotecas" [18] . Una hipoteca electrónica es un título no documentario que acredita los derechos de un acreedor en virtud de un préstamo hipotecario , incluido el derecho a pignorar bienes gravados con hipoteca, y un documento electrónico en formato xml , que se firma con la firma electrónica del pignorante. , deudor , acreedor y enviado a Rosreestr . El registrador estatal asigna un número de hipoteca, ingresa información sobre la hipoteca, certifica con su firma y la transfiere al depositario para su contabilidad y almacenamiento.
Las primeras hipotecas electrónicas en Rusia se emitieron en agosto de 2018, el prestamista principal fue Bank DOM.RF JSC y Sberbank PJSC [19] .
A finales de 2020 en Rusia:
- préstamos hipotecarios emitidos por un total de alrededor de 4,3 billones de rublos, de los cuales alrededor de 3 billones de rublos - en el mercado inmobiliario secundario (con hipotecas) y alrededor de 1,3 billones de rublos - en el mercado inmobiliario primario (sin hipotecas) [20] ;
- se emitieron alrededor de 44 mil hipotecas electrónicas, alrededor del 95% de dichas hipotecas fueron emitidas por Sberbank PJSC [21] ;
— JSC DOM.RF junto con PJSC Sberbank colocaron dos emisiones de bonos por primera vez en el mercado ruso , cuya cobertura hipotecaria se formó completamente a partir de hipotecas electrónicas. Los bonos están garantizados por la garantía de JSC "DOM.RF", el volumen de emisiones ascendió a 47 mil millones de rublos [22] .
Así, la participación de las hipotecas electrónicas en la cartera total de préstamos hipotecarios emitidos en 2020 ascendió a alrededor del 2,5%, que es dos veces inferior al mismo indicador en Estados Unidos. Al mismo tiempo, la emisión piloto de bonos respaldados por hipotecas de hipotecas electrónicas con PJSC Sberbank supera en 25 veces la emisión de debut de valores respaldados por hipotecas garantizados por hipotecas electrónicas de la organización estadounidense Ginnie Mae.
Al 15 de septiembre de 2021, Rosreestr ya ha emitido más de 103 mil hipotecas electrónicas. En la mayoría de los casos, los bancos interactúan directamente con Rosreestr a través del registro electrónico (preparan un conjunto de documentos, lo firman y lo transfieren a Rosreestr) [23] . Algunos bancos utilizan los servicios de plataformas digitales especializadas. Los principales participantes en el mercado hipotecario no solo introdujeron la emisión de hipotecas electrónicas, sino que también implementaron un ciclo completo de préstamos hipotecarios en formato digital, que incluye actividades para cerrar una hipoteca: la redención de un registro de hipoteca en Rosreestr [24] .
El registro electrónico en Rusia apareció con la introducción de cambios relevantes en la legislación en 2015 [25] , pero la pandemia de COVID-19 sirvió como detonante para su aplicación masiva . Entonces, a principios de 2020, la participación del registro electrónico de hipotecas en la Federación Rusa era de aproximadamente el 9%, a fines de 2020 esta cifra ya era del 45%, según estimaciones de expertos, y Rosreestr tiene planes de llevar la participación de registro electrónico de transacciones hipotecarias en el volumen total al 80% [26] . A mediados de 2021, al recibir un préstamo, el prestatario tiene la oportunidad de realizar todas las etapas de forma remota y firmar todos los documentos necesarios de forma electrónica con una firma electrónica .
En la etapa de respaldo de una transacción hipotecaria, si es necesario realizar cambios en la hipoteca por parte del prestatario, todas las acciones requeridas también se pueden realizar de forma remota. El prestamista puede retirar la prenda de la vivienda en Rosreestr de forma remota y sin la participación del prestatario [27] . La obtención de las declaraciones y certificados necesarios en virtud del contrato de préstamo hipotecario se lleva a cabo utilizando el banco de Internet o la versión móvil de la aplicación de la entidad de crédito (es decir, los certificados y documentos son proporcionados por el banco al cliente a través de la aplicación móvil y son disponible en linea).
Desde mayo de 2020, el Banco de Rusia y el Ministerio de Desarrollo Digital, Comunicaciones y Medios de Comunicación han estado implementando conjuntamente el proyecto Perfil Digital. "Perfil digital" es un servicio único que combina más de 30 información diferente sobre un individuo , generada y actualizada de otras fuentes (registros) de información ( FTS , Ministerio del Interior , Rosreestr , Fondo de Pensiones de la Federación Rusa y otras agencias gubernamentales ), los planes son ampliar la lista de dicha información [ 28 ] .
El "perfil digital" prevé una solicitud obligatoria del consentimiento de los clientes (usuarios) para acceder a su información y el uso de información sobre el cliente por parte de bancos , compañías de seguros [29] .
Con este servicio, el usuario puede enviar de forma remota una solicitud de préstamo hipotecario en el sitio web del banco (sin proporcionar documentos en papel), utilizando la información del "Perfil digital": la información sobre el cliente en el sitio web del banco se completa automáticamente, reduciendo así los costos de tiempo del cliente y eliminando el riesgo de ingresar información errónea, sujeto al consentimiento para el suministro de dicha información, mientras que el cliente puede retirar posteriormente el consentimiento previamente otorgado, mientras que el banco, reduciendo su tiempo y costos operativos, realiza procedimientos de calificación para este cliente en línea basado en la totalidad de toda la información contenida en " perfil digital.
Si se realizan cambios sobre un cliente por uno de los organismos estatales, la información sobre él se actualiza automáticamente en el "Perfil Digital" de dicho cliente a través de un sistema de interacción electrónica interdepartamental (recepción y almacenamiento automatizado de datos sobre personas a través de un "único ventana"). Este proyecto se encuentra actualmente en pruebas a gran escala, en las que Bank DOM.RF , PJSC Sberbank , Sovcombank , AK Bars , VTB Bank, SKB-Bank , Russian Standard , VSK , Raiffeisenbank y otros, también está previsto conectar las IMF al servicio , se supone que el experimento durará hasta finales de 2021 [30] .
El sistema biométrico unificado, lanzado en junio de 2018, es una plataforma digital que permite identificar de forma remota a una persona por sus características biométricas (el sistema de identificación utiliza dos parámetros al mismo tiempo: la voz y el rostro (una fotografía del rostro de una persona) , así como el nombre de usuario y la contraseña de una persona en el Sistema Unificado de Identificación y Autenticación, eliminando así el riesgo de actividades fraudulentas (por ejemplo, obtener un préstamo utilizando un pasaporte robado o falsificado) [31] .
El proyecto fue creado por iniciativa del Banco de Rusia y el Ministerio de Desarrollo Digital, Comunicaciones y Medios de Comunicación. Con la ayuda del Sistema Biométrico Unificado, el cliente puede, sin salir de casa, abrir cuentas bancarias , recibir préstamos y realizar transferencias de dinero , el sistema le permite ser identificado solo una vez (el banco recopilará datos biométricos: una foto y una grabación de voz - y enviarlos al Sistema Biométrico Unificado) y obtener acceso a los servicios bancarios de forma remota en cualquier banco que ofrezca productos a través de un sistema de identificación remota [31] .
A septiembre de 2021, alrededor de 230 de las 438 instituciones de crédito autorizadas por el Sistema Biométrico Unificado para trabajar con datos biométricos están conectadas al Sistema Biométrico Unificado. El uso de un sistema biométrico también tiene demanda en el sector no financiero, por ejemplo, en marzo de 2021, el Primer Ministro Mikhail Mishustin firmó un decreto del Gobierno de la Federación Rusa, según el cual las universidades podían realizar exámenes en un formato remoto mediante biometría (esto requerirá el consentimiento del propio estudiante y una decisión de la universidad sobre la posibilidad de aprobar exámenes en este formato) [32] .
Otra innovación digital fue la capacidad de emitir una firma digital electrónica calificada mejorada (ECDS) en una aplicación móvil certificada en 10 minutos sin una visita personal a la oficina del centro de certificación. Dicha firma tiene el mismo efecto legal que una firma manuscrita y le permite firmar todos los documentos electrónicos que se le proporcionarán a una persona para que los firme. A mediados de 2021, esta iniciativa se implementará en conjunto con PJSC Sberbank. Para obtener dicha firma, se requiere un pasaporte de un ciudadano de la Federación Rusa , un pasaporte biométrico extranjero , un teléfono inteligente con la función NFC , un número SNILS y TIN , así como acceso directo a la aplicación móvil de Sberbank PJSC [33]. requerido
En 2022, el Gobierno de la Federación Rusa planea involucrar a nuevos participantes en el proceso de hipoteca, por ejemplo, autoridades de tutela y tutela , cuyo permiso se requiere como parte de la implementación de programas hipotecarios destinados a apoyar a familias con niños, en proceso de digitalizando la emisión de préstamos hipotecarios. Se requiere el consentimiento de las autoridades de tutela y tutela en el marco de operaciones hipotecarias si se ven afectados los intereses patrimoniales de los propietarios de la propiedad - hijos menores de edad . A finales de 2021, el proceso de obtener el consentimiento de las autoridades de tutela parece bastante complicado: la entrega de un número significativo de documentos en papel, y también requiere un largo período de tiempo (visitas a las autoridades de tutela, el proceso de aceptar emitir el consentimiento y obtener el consentimiento en sí). Debido a los cambios previstos, el proceso de obtención de dicho consentimiento se trasladará a un formato electrónico (a distancia), cuando la interacción entre los participantes en el proceso se realizará a través de un sistema de interacción electrónica interdepartamental, lo que reducirá significativamente el tiempo y costos operativos de todas las partes en el proceso, así como eliminar el suministro de documentos en formato papel [34] .
Una iniciativa global en términos de digitalización de transacciones hipotecarias en Rusia puede ser la primera plataforma para emitir hipotecas electrónicas en la cadena de bloques , cuya base es la tecnología de registro distribuido: la plataforma rusa de cadena de bloques " Masterchain ". El desarrollo lo llevan a cabo conjuntamente DOM.RF , el Banco de Rusia , el Ministerio de Desarrollo Digital, Comunicaciones y Medios de Comunicación , Rosreestr y la Asociación FinTech [35] .
El uso de la nueva plataforma garantizará la "transparencia" del proceso de trabajo con hipotecas electrónicas, reducirá el tiempo de registro de hipotecas para la contabilidad del depositario, creará un entorno seguro y confiable para trabajar con hipotecas electrónicas, aumentará la estabilidad de los sistemas de Rosreestr y giro hipotecario. El uso de la nueva plataforma permitirá a los participantes del mercado hipotecario cambiar a hipotecas electrónicas más rápidamente. A través de MasterChain, en abril-mayo de 2021, se realizaron transacciones de prueba piloto con hipotecas utilizando datos despersonalizados (es decir, las transacciones no eran legalmente vinculantes). El inicio del proyecto con transacciones reales debe comenzar a más tardar el 1 de diciembre de 2021 y completarse en octubre de 2022 [36] .