Contrato de alquiler : un tipo de contrato de arrendamiento ; acuerdo , según el cual el arrendador se obliga a proporcionar al arrendatario bienes muebles para su posesión y uso temporal a cambio de una retribución [1] .
En la actualidad, en Rusia , la regulación legal del contrato de alquiler se lleva a cabo mediante reglas especiales de alquiler y, subsidiariamente, mediante reglas generales de alquiler consagradas en el Código Civil . Asimismo, se aplican a las relaciones derivadas de este contrato las disposiciones generales de la Ley “Sobre la Protección de los Derechos del Consumidor” [2] [3] , que aseguran los derechos sustantivos y procesales del consumidor, en particular, el derecho a recibir información. sobre el arrendador y las condiciones del alquiler, garantía de seguridad del inmueble alquilado, derecho a indemnización por daños y perjuicios, etc.
Por su naturaleza, el contrato de alquiler es reembolsable, consensuado y bilateralmente vinculante. Además, este acuerdo es entre el público [4] . Esto significa que el arrendador, si tiene un artículo de alquiler, está obligado a celebrar un contrato con cualquier persona que le corresponda, y en los mismos términos, excepto cuando la ley permita la provisión de beneficios para ciertas categorías de consumidores [5] .
Las partes en el contrato de alquiler son el arrendador y el arrendatario.
Puede actuar como arrendador una organización comercial o un empresario individual que ejerza actividades profesionales en el arrendamiento de bienes muebles . Este tipo de actividad puede ser tanto primaria como secundaria para el arrendador. Una transacción única para el arrendamiento de bienes muebles no se considera un alquiler. Como excepción, la ley permite la celebración de contratos de alquiler por parte de organizaciones sin fines de lucro , si esto corresponde a los fines de sus actividades [6] . Por lo tanto, la Ley Federal "Sobre asociaciones de ciudadanos sin fines de lucro de horticultura, horticultura y dacha" prevé la posibilidad de crear fondos de alquiler por parte de jardineros, jardineros y residentes de verano. Dichos fondos permiten proporcionar a los fundadores de estas asociaciones los medios de producción, que se utilizan en la construcción y reparación de edificios residenciales, dependencias y estructuras, mejora y procesamiento de casas de jardín, jardín y verano [7] .
Cualquier persona física o jurídica capaz , así como un empresario individual , puede convertirse en arrendatario en un contrato de arrendamiento . Por lo general, los inquilinos son ciudadanos que compran propiedades en alquiler con fines de consumo, es decir, para uso personal o familiar ( alquiler doméstico ). Sin embargo, la ley no excluye tal posibilidad de uso con fines comerciales (alquiler comercial ) [1] .
El contrato de alquiler debe tener como objetivo satisfacer únicamente las necesidades del inquilino. Por lo tanto, la ley establece la prohibición de la cesión a terceros de la propiedad arrendada, incluidos el subarrendamiento y el uso a título gratuito. Tampoco se permite dar en prenda derechos de arrendamiento y hacerlos como aporte de bienes a sociedades mercantiles y sociedades o como aporte de acciones a cooperativas de producción [8] . Por lo tanto, el alcance de los derechos del inquilino a la propiedad y uso de la propiedad de alquiler es menor que en el contrato de arrendamiento general.
El objeto del contrato de arrendamiento es la provisión de la posesión y uso temporal de bienes muebles [1] , con excepción de los vehículos, cuyo arrendamiento se rige por normas especiales [9] . Por lo tanto, no puede calificarse como alquiler de propiedad de alquiler . El objeto del contrato de alquiler es su única condición esencial. El término del contrato y su precio no se aplican a aquéllos.
La ley limita el período máximo por el cual se puede celebrar un contrato de alquiler a un año [10] . Si el plazo del contrato excede el límite establecido por la ley, entonces el contrato se considera celebrado por un año [11] .
Las reglas sobre la renovación del contrato de arrendamiento por tiempo indefinido, así como sobre el derecho de suscripción preferente del arrendatario para renovar el contrato de arrendamiento, no se aplican al contrato de arrendamiento [12] . Así, si después de la expiración del período especificado en el contrato, el arrendatario continúa utilizando la propiedad de alquiler sin objeciones por parte del arrendador, las partes pierden el derecho a proteger sus intereses. Para preservar tal derecho, las partes deben renegociar el contrato por un nuevo término.
La peculiaridad del contrato de alquiler es que el pago del alquiler (alquiler) en virtud del contrato se establece exclusivamente en forma de una suma fija de dinero [13] . Así, no se admiten otras formas de pago previstas por las reglas generales sobre rentas, y se declara nula la condición correspondiente, al estar fijada en el contrato. La cuota de alquiler se puede pagar en un momento o periódicamente [13] . Si el procedimiento y las condiciones de pago no se especifican en el contrato, entonces, como regla general, se cobra en los términos que se aplican normalmente cuando se arrienda una propiedad similar en circunstancias comparables [14] .
En caso de mora en el pago, queda sujeto al cobro de manera indiscutible según inscripción ejecutiva del notario [15] [Nota. 1] . Esta regla está diseñada para proteger los intereses de un empresario que atiende a muchos consumidores y cobra una pequeña tarifa por sus servicios. En este orden, sólo la propia deuda es objeto de cobro. Las reclamaciones por la recuperación de una multa , así como otras reclamaciones del arrendador por daños y perjuicios, están sujetas a satisfacción en los tribunales.
La ley establece la obligatoriedad de un formulario escrito simple para un contrato de arrendamiento [16] . Esta regla es una excepción a las disposiciones generales sobre el arrendamiento y es válida cualquiera que sea la duración del contrato o su objeto de composición [17] . Por lo general, las organizaciones de alquiler ofrecen formas estándar de contratos a los que se une el inquilino. Así, un contrato de alquiler puede tener las características de un contrato de adhesión [18] . Dado que la ley no dispone lo contrario, el incumplimiento de la forma escrita simple del contrato implica la privación de las partes del derecho en caso de controversia a remitir testimonios de testigos que confirmen sus términos, pero conservan su derecho a proporcionar por escrito y otras pruebas [19] .
El contenido del contrato de arrendamiento es la obligación del arrendador de transferir la propiedad arrendada al arrendatario para su posesión y uso temporal y el derecho correspondiente a recibir el pago del arrendamiento por parte del arrendatario [1] . El estado de la propiedad transferida debe corresponder a su objeto ya los términos del contrato. En vista de ello, corresponde al arrendador la obligación de comprobar la condición de servicio del inmueble transmitido en presencia del arrendatario y de familiarizar a éste con las reglas de su funcionamiento o impartirle las instrucciones oportunas [20] . En caso contrario, el arrendador asume la responsabilidad de las deficiencias manifiestas del inmueble cedido y pierde el derecho a exigir la indemnización de los perjuicios que se le hayan causado a dicho inmueble por falta de la información necesaria por parte del arrendatario. Al mismo tiempo, la inspección por el arrendador del estado del inmueble en presencia del arrendatario no priva a este último del derecho a probar la presencia de vicios ocultos en el inmueble que no fueron descubiertos durante la inspección o no especificados. por el arrendador.
A excepción de las reglas generales sobre alquiler, la obligación de las reparaciones corrientes y mayores de la propiedad de alquiler se asigna por ley al arrendador [21] . Esta regla está enfocada principalmente a proteger los intereses del consumidor, como parte que no tiene conocimientos especiales para reparaciones. Si durante la vigencia del contrato el arrendatario descubre defectos en la cosa arrendada que impidan total o parcialmente su uso ulterior, como regla general, dentro de los diez días siguientes a la fecha de recepción de la correspondiente notificación, el arrendador está obligado [22] a su elección [ 23] :
El incumplimiento de esta obligación en el plazo prescrito da derecho al arrendatario [23] :
Sin embargo, si el arrendador prueba que los defectos resultaron de la violación de las reglas de funcionamiento por parte del arrendatario, este último está obligado a pagar al arrendador los gastos de reparación y transporte de la propiedad [24] .
El contrato de alquiler puede rescindirse antes de lo previsto por acuerdo de las partes. En este caso, el arrendatario está obligado a devolver el inmueble arrendado al arrendador en el mismo estado en que lo recibió, teniendo en cuenta el desgaste normal, y éste, a su vez, parte del pago del arrendamiento por el período que fue pagado por el arrendatario, pero durante el cual no hizo uso de esta propiedad. El plazo especificado se computa a partir del día siguiente a la fecha de la devolución efectiva de la propiedad [25] .
El contrato de alquiler también puede rescindirse en cualquier momento unilateralmente por iniciativa del arrendatario. Al mismo tiempo, no está obligado a explicar los motivos de su denegación del contrato, pero debe comunicar tal intención al arrendador con una antelación mínima de diez días [26] [Nota. 2] . Al mismo tiempo, el incumplimiento de este requisito no significa que el arrendador tenga derecho a no aceptar la negativa del arrendatario al contrato; sólo aplaza la resolución del contrato por un plazo determinado a partir del momento en que el arrendador tenga conocimiento de la intención del arrendatario.
La rescisión unilateral del contrato por iniciativa del arrendador se lleva a cabo con carácter general, concretamente en los casos en que el arrendatario [27] :
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